참고 : 엑셀 버전  = 엑셀 2013

여러개의 셀에 글자를 쓰게 될때, 예를 들어 문서의 타이틀을 작성하고 글자를 가운데 오게하려면,

저걸 많이 쓰실겁니다. 저 또한 그러하니까여~

그런데 저 방법으로 글자를 가운데로 오게 하면 약간의 불편함이 있더군요.  

위에 타이틀인 "최소장의 부동산이야기" 는  [ 병합하고 가운데 맞춤 ] 으로 이미 글자를 가운데로 배치시킨 상태 입니다.

타이틀을 만들고 밑의 내용을 작업하다 보면 쓸데없는 내용을 지워야 할때도 있을겁니다.

예를 들어,  위의 표에서 F 열을 삭제하려고 잘라내기를 누르면, 이런게 딱! 뜹니다.

병합된 셀에서는 잘라지지가 않습니다. 그래서 이것을 해결하는 방법 입니다. 아주 간단합니다.

표의 타이틀인 [병합하고 가운데 맞춤] 을 풀어줍니다.

클릭을 하게 되면 [ 셀서식 ] 창이 등장합니다. 물론 타이틀 셀을 전부 선택하고 마우스 오른쪽 버튼을 눌러도 [ 셀서식 ] 창은 뜹니다.

하지만 위의 표시를 클릭하면 [ 셀서식 ] 창의 [ 맞춤 ] 탭으로 이동을 하게 됩니다. 뭐 아무거나 하셔도 됩니다~

어찌됫건, [ 셀서식 ] > [ 맞춤 ] 탭을 보면,

[ 선택 영역의 가운데로 ] 를 클릭하시면 해결됩니다. 표 밑의 내용도 수정할수 있고 잘라내기를 해도 오류 메시지 없이 작업이 가능합니다.

참고로 저의 엑셀 버전은 " 엑셀 2013 " 입니다.~

반드시 " 등기 된 " 부동산 

보유기간은 관계없다.

1년 1회 250만원 공제

양도소득기본공제

아주 쉽게 말해서 부동산을 매도 할때,  양도소득세 낼때 250만원 빼준다는 소리입니다.

그런데, 이 양도소득기본공제를 받으려면 굉장히 중요한 전제조건이 있습니다. 

적용요건을 살펴보면,  

등기 된 모든 양도대상물로 보유기간 관계없이 자산소득종류별로 국내자산소득종류와 국외자산소득종류별로 각각 구분하여 연 250만원씩 

공제가 가능합니다.

위에서 가장 중요한 문구는 바로 " 등기 된 " 이며 그 다음 중요한 문구는 " 보유기간 관계없이 " 입니다.

양도소득기본공제뿐만 아니라 장기보유특별공제 역시도 " 등기 된 " 부동산 이어야만 공제가 가능합니다.

얼마전에 아파트 분양권을 거래하신분이 전화가 왔는데, 

" 그 뭐냐, 기본공제? 그런것도 양도세 낼때 빼주져? " 하시더군요,  당연히 안빼줍니다. 이유는 등기 된  양도대상물이 아니니까요~

그리고 이 양도소득기본공제 금액을 양도차익에서 바로 차감되는 줄 아시는 분도 상당수였습니다. 이걸 쉽게 이해하시려면 양도소득세 

계산기로 보시면 한눈에 보입니다.

보시다시피 양도소득금액에서 차감을 해주셔야만 제대로 된 양도소득세를 구할 수 있습니다.

아무대서나 빼도 그게 그거 아니냐 하시지만, 장기보유특별공제 등 세율이 구간마다 다르게 존재하기 때문에 미리 양도소득기본공제액을

차감해버리면 계산이 잘못됩니다. 별거 아닌거 같지만 아주 중요한겁니다.

어찌됫건, 양도소득기본공제를 받으려면 반드시 " 등기 된 " 부동산을 매도 하셔야 하며, 보유기간은 1년이던 1달이던 관계없습니다. .

.

부동산을 취득하게 되면 나라에 반드시 내야 하는 세금이 취득세입니다. 취득의 기준은 사실상 취득하는 경우를 말합니다. 

무슨소리냐면, 우리가 부동산을 취득하게 되면 등기,등록을 하게 되는데,  그 등기,등록을 해야만 취득으로 보는 것이 아니라는 말입니다.

사실상 취득시 과세하게 되는데,  취득일로부터 60일 이내에 과세물건 소재지 관할 관청에 신고하고 납부하여하 합니다.

이 취득세의 세율을 주택과 주택이외의 부동산으로 나누어서 보면,

※ 주택의 취득세율

※ 주택 외 부동산의 취득세율

가끔 취득세 세율표에 나와있는 상속세와 증여세가 저렇구나~ 라고 생각하시는 분들도 있습니다. 큰 오산이십니다. 상속과 증여로 인해서 

부동산을 취득하셨으니 관련 취득세율이 2.8%, 3.5% 라는 것이지 상속세율과 증여세율은 엄연히 다르게 존재합니다. 즉, 상속을 받게 되면 

상속세를 내야하며, 상속으로 인한 취득세도 내야 한다는 것이죠. ( 뭐 이리도 많이들 가져가시는지.... )

별장, 골프장,고급주택,고급오락장과 같은 사치성재산의 경우에는 위의 기본세율에 8%를 합산한 세율로 취득세를 중과세 합니다. 토지나 건

물을 취득한 후 5년 이내에 해당 토지나 건물이 위의 사치성재산에 해당하는 경우에도 중과세 합니다.

내년에는 신혼부부가 주택을 구입시 취득세를 감면해주는 것도 시행 예정이라고 합니다. 단, 조건이 있습니다.

이런 조건을 갖추면 취득세를 50% 감면해준다고 합니다. 그런데, 이것도 아직은 한시적입니다.  감면 기간이 2019년 으로만 국한되어 있습

니다. 연장여부는 언제나 그랬듯 검토중이라고 하고요. 

세금의 종류 중 탑3을 굳이 꼽자면 취득세,재산세,양도소득세 일것 입니다. 우리가 부동산을 접하게 되면 필연적으로 따라오게 되는 녀석들

이지요. 세금이 아무리 복잡하고 머리아파도  아주 기본적인것은 알고 있어야 합니다.

힘든 애드센스 2차 승인을 위해 오늘도 이 무더운 날에 포스팅과 싸우는 여러분을 응원합니다. 구글 애드센스를 최종적

으로 승인 받게되면, 얼른 내 블로그에 광고를 붙여 수익이 실현되기를 고대합니다.

수익이 어느정도 실현이 되다보면, 

"블로그 하나 추가 해볼까?"  

그래서 구글 애드센스에 새로운 사이트를

 추가하는 방법을 포스팅해보려합니다.

먼저 구글애드센스에 접속해야겟죠.

 ( 당연히 로그인은 하셔야...)

위의 사진 순서대로  설정  > 내사이트  클릭~!!

내 사이트 들어가면 사이트 관리가 뜨는데요,

애드센스 광고가 적용된 내 사이트나 

블로그들의 목록을 확인할수 있습니다.

우측 상단의 파란색 동그라미 클릭합니다.

중간에 URL 적는 부분에 

추가할 사이트나 블로그 주소를 적고

우측 하단에  [ 사이트 추가 ] 누르시면 됩니다.

다시 사이트 관리 목록으로 나오는데

여기서 저 우측의 신호등처럼 생긴 점 세개를 클릭합니다.

사이트 인증, 사이트 인증 취소, 사이트 승인.. 

이렇게 세가지 보이실겁니다.

그 중에서 [ 사이트 승인 ] 을 눌러주시면 됩니다.

인증된 사이트에서만 내 광고 코드를 사용하도록 허용?

자세히 읽어보시면, 

인증이 안된 사이트에도 광고가 표시는 되지만 

수익은 발생되지 않는다는 소리네요~

어째튼,  

저렇게 바꾸고 저장을 누르시면 끝입니다.

저장 누르고 나오시면 사이트 목록에

인증된 사이트라고 표시가 되어 있을것 입니다.

1세대 1주택 2년 보유 후 양도

조정지역내의 경우 2년 거주

배우자는 언제나 동일세대

부동산 거래를 하면서 여러가지 중요하게 체크해볼 내용들이 많지만 뭐니뭐니 해도 가장 중요한 것은 

세금 문제일겁니다.

신경써야 하는 세금도 한두개가 아닌지라, 복잡하고 머리아프고요.

그래도 가장 중요시 여기고 가장 궁금해하시는 세금은

단연 양도소득세인듯 합니다.

뭐 최근엔 종합부동산세 관련해서도 많이들 물어보시는데

양도소득세 만큼은 아니네요~

양도소득세를 이야기 하다보면 공식처럼 따라나오는 것이

1세대 1주택 비과세 조건 입니다.

중요하죠, 반드시 알아야 하고요, 

안그래도 요즘 정부의 부동산 정책이 다주택자들에게는 강력하니까요.

다주택자들이 부담해야 하는 세금을 늘려 압력을 계속해서 넣고 있는 정부입니다.

그러나, 정부의 강력한 세금 중과 정책은 언제까지나 다주택자들을 겨냥한것 이기에

1세대 1주택자인 분들은 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

1세대 1주택 비과세 조건에 대해서 좀 자세히 알아보겠습니다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란 

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서  주택의 보유기간이 2년 

이상인 것을 말하는데요, 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정지역 내의 주택은 반드시 2년이상 거주도 해야만 합니다.

그렇다면, 1세대의 요건은 무엇일까요?

나라에서 인정해주는 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계르 같이 하는 가족과 

함께 구성하는 집단을 말합니다.

결국 1세대라는 것은 원칙적으로 배우자가 존재해야만 하는데요,

배우자는 언제나 동일 세대원으로 봅니다. 예를들어 부부가 별도의 세대를 구성한 경우나, 

부부가 별거생활을 하는 경우도 다 동일 세대원으로 봅니다.

배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우가 몇가지 있습니다.

첫째, 거주자가 미혼이지만 30세 이상이면 1세대로 봅니다.

둘째, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우도 1세대로 봅니다.

셋째, 기준중위소득의 100분의 40이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리,유지하면서 독립된 

생계를 유지할 수 있는 경우도 역시 1세대로 봅니다.

그렇다면, 1주택의 요건은 무엇일까요?

여기서 말하는 주택은 어떤 허가나 등기 여부에 관계없이 상시적으로 주거의 목적을 위하여 사용되는 

건물과 그 부수토지를 말합니다.

주택인지의 여부는 건축물대장이나 등기에 기재되어 있는걸 기준으로 판단하는건 아니고, 실질적으로 주택으로 

사용하고 있으면 됩니다.

즉, 공부상으로는 주택인데 실질적으로 영업용이나 주거용이 아닌 오피스텔 등으로 사용하고 있으면 주택으로

보지 않습니다. 

또한, 주택으로 판정을 내리는 기준은  양도일 현재 사실상 현황을 기준으로 판정합니다.

예를들어, 

매매거래를 했는데 매수인이 등기등록을 지연해서 매도인이 서류상 2주택이 된 경우

(매도인은 현재의 집을 판 대금으로 새집을 매매햇으며 등기를 마침 )는 양도했다는 사실이 입증되면

1주택으로 봐줍니다.

반면에, 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 판단하여 

공동으로 소유하고 있는 주택외의 다른 주택을 양도할때는 비과세 적용을 받지 못합니다.

위 내용의 1세대 요건과 1주택 요건을 갖추고 2년을 보유하고 양도를 하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있게

됩니다.

물론, 1세대 1주택의 요건을 갖추고 2년을 보유하고 양도를 해도 비과세 혜택을 못받는 경우도 있죠.

대표적인 경우가 바로 고가주택입니다.

고가주택이라 하면 실제로 양도한 가액이 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.

이런 고가주택은 2년 이상 보유를 해도 9억 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세 됩니다.

그외, 미등기양도 라던지 허위계약서를 작성해서 주택을 취득했다던지 등등의 경우가

1세대 1주택 2년 보유를 해도 비과세 혜택을 못받는 경우입니다.

.

어찌됫건,

양도소득세가 비과세되기 위해서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 2년 보유( 조정지역이면 2년 거주 )

해야만 합니다. 

국외 소재주택은 상가로 보아 비과세를 적용하지 않습니다.

서울이나 수도권등지에 거주하는 다주택자들이야 양도소득세니 개정된 종합부동산세니 걱정되겠지만,

1세대 1주택을 보유하고 있는 사람이라면 굳이 양도소득세를 깊이 파고들어갈 필요가 없습니다.

물론, 서울같은 곳은 34평형대 아파트가 9억 넘는곳도 많지요. 하지만 초과분에 대해서만 과세되고

보유년수에 따라 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등 할인도 받게 되면 양도소득세 크게 안나옵니다.

더욱이 조정대상지역이 아니시라면, 2년 거주 안해도 비과세 적용 받으니

위의 내용처럼 간단한 정도만 알고 있어도 됩니다.

1세대 1주택 비과세 특례라고 부득이한 사유로 일시적인 2주택을 1주택으로 보는 대표적인 경우가 몇가지 있는데

다음  포스팅에 써보겠습니다.

공제증서의 금액은 한도액.

공제증서는 보험상품이 아니다.

공제증서는 의무발급

지난 주 아파트 전세계약서를 쓰게 됐습니다.

부동산 중개를 하면서 이런 질문은 처음 받아봤는데,

굉장히 참신했습니다.

이런 질문 처음받아봤습니다.~

이 경우 결론적으로 말씀드리면 계약일만 유효기간안에 있으면 다른건 다 필요없습니다.

바로 저 공제증서에 대해서 아는대로 포스팅해보려 합니다.

부동산 사무실에서 매매계약이던 임대차계약이던

계약서를 작성하게 되면 

계약서 원본과 확인설명서를 받아보셨을 겁니다.

그런데 가만히 생각해보면

한가지 서류를 더 보셨을건데요,

바로 공제증서 입니다.

공제증서? 이건 뭐지? 어디에 써야하는거지? 어떨때 써야하는거지?

이게 무슨 효력이 있는거지? 잊어버리면 어떻게 되나?..... 등등

명확하게 알고 계신분은 드물겁니다.

이 공제증서에는 공제금액 : 1억원

이라고 명확히 적혀있습니다. 

(법인인 개업공인중개사인 경우는 2억원 입니다.)

공제증서에 1억원이라고 적혀있으니

계약 후 무슨 사고라도 발생한다면 1억은 무조건 받을수 있다고 생각하시는 분들이 많습니다.

전혀 그렇지 않은데 구체적으로 인지가 안되어있는 분들이 많으십니다.

부동산 공제증서는 보험적인 성격이 있는건 사실이지만 보험회사가 만든 상품은 아닙니다.

일단 부동산공제증서는 중개사의 과실로 중개사고 발생시 공인중개사협회에서 정한 범위내의 손실액을 

보상한다는 내용의 증서입니다.

전제조건이 분명하죠.

" 중개사의 과실로 중개사고 발생시"

협회에서 정한 범위내.... 한도액이라는 뜻입니다.

한도액임에도 불구하고 

"이 공제증서는 보험하고 똑같은거라 생각하심 됩니다. 사고 발생시 100%보상을 받을수 있습니다."

라고 설명을 들어셨다면 개업공인중개사분이 잘못 설명하신겁니다.

그리고 이렇게 설명하시면 큰일납니다.

1억원이라는 금액은 1억이라는 한도내에서 손실난 부분 즉, 손실액만을 보장해준다고 보시면 됩니다.

결국 한도액이 넘어가는 금액에 대한 손실액은 보장 해주지 않는다는 겁니다.

한도액을 좀더 자세히 들어가보면 

공제기간 중에 내가 거래하기 전 중개사의 과실로 다른이에게 3천만원을 보상해준 이력이 있다면

내가 받을수 있는 한도액은 7천이 되는겁니다.

또한, 공인중개사 1인에게 보장되는 금액이 1억원이며, 연간 지원금액도 1억원입니다.

다세대주택 등 세입자가 여러명인 경우 중개사의 과실로 뭔가 문제가 발생된다면 

최대한도 1억원안에서 1/n 로 나눠서 보상받게 되므로 보상금액도 많이 줄어들게 됩니다.

부동산 공제증서 있다고 해서 100% 보장 받는 일은 거의 없는 일입니다.

보상 비율은 법원의 판결에 의해 결정이 되지만, 중개사의 과실 비율에 따라서 법원의 판결도 달라질 수 있습니다.

또한 공제증서에 보면

공제금액 외에 공제기간도 적혀있습니다.

즉, 이 기간안에 체결된 계약이어야 공제 받으실수 있는 것이죠.

기간안에 체결된 계약?

음.. 좀 애매할수 있습니다.

예를들어, 계약일은 5월 3일, 잔금일이 6월 15일인 거래계약서를 작성했는데, 

부동산 공제증서의 공제기간 만료일이 6월 7일 입니다.

이 경우 공제증서의 효력은 유효할까요?

네, 유효합니다.

공제기간안에 계약일만 들어가 있으면 됩니다. 잔금일은 신경안쓰셔도 됩니다.

반드시 중개사의 과실이 있어야만 보장을 해주는데

중개사의 대표적인 과실이 무엇일까요.

계약 양당사자의 신분확인을 제대로 안했거나 중개대상물 확인설명서에 대한 설명이 많이 부족한 경우들이

중개사의 과실에 해당됩니다.

이 공제증서는 의무적으로 발급을 해줘야 합니다.

또한, 일부러 공제증서를 안주는 개업 공인중개사는 단 한분도 안계실겁니다.

혹시라도 거래계약서 작성하신 후 못받으셨다면

거래하신 중개업소에 요구하시면 됩니다.

그리고

저 같은 중개사는 실수나 사고발생시 생각하시는것 이상으로 법적인 규제와 처벌을 받습니다.

모든 개업공인중개사분들은 작은 실수도 하지 않으려고 최선을 다해서 중개를 하십니다.

공제증서로 보상을 받는 경우는 종종있는 일이 아닙니다~

공인중개사무소의 공제가입은 필수사항입니다.

개업 이후부터 단 하루라도 가입이 되어있지 않다면 업무정지 처분을 받게 됩니다. <<끝>>

서울이나 수도권등에서는

약 10여년 전쯤 부동산시장이 활발할때 또 최근 2~3년전

아파트 갭투자가 굉장했습니다.

거의 뭐 유행수준이었습니다. 

몇 천만원만 있으면 집을 살수 있다며 서울에서는 특히 노원구 등에서 유행처럼 번졌죠.

적은 돈을 투자해서 차익실현을 보기 위함이죠.

이 아파트 갭투자라는것이 별게 없습니다.

소액의 자기 돈에다가 세입자의 보증금을 더해서 집을 사는 거죠.

예를 들어, 서울에 3억 짜리 아파트를 사는데 나는 돈이 없고, 2억 3천 정도에 전세를 놓으면

7천 만원으로 3억짜리 아파트를 구입할 수 있습니다.

3~4년 후 집값이 4천만원 정도가 올랐다고 가정하면,

7천 만원 투자해서 4천만원이라는 차익을 보게됩니다. ( 물론 세금이라던지 각종공과금 등 빼고 계산해야 

하나 이 글에서 현재 중요포인트는 아니므로 생략합니다. )

실례로, 2~3년 전 서울 전세가는 매매가의 거의 90프로를 넘어가는 수준이었습니다.

그러다 보니 4억짜리 아파트 전세가가 3억 7천 5백 정도까지 형성이 됬엇죠.

4억짜리 아파트는 1년만에 매매가 5억을 넘어갑니다.

결국 2천 5백만원의 돈으로 4배의 차익을 만드는 아주 환상적인(?) 갭투자도 분명 있었습니다.

어찌됫건, 이런식의 갭투자로 인해 수익실현을 하는 사람이 많았습니다.

그런데, 

오늘 이런 갭투자로 인해서 요즘 세입자들이 보증금을  떼이는 일이 종종 일어난다는 뉴스를 보게 됬습니다.

안타깝네요..

세입자들에겐 전재산일텐데 말이죠. 더욱이 신규아파트의 세입자의 경우 신혼부부가 많을텐데요....

아무래도 지방보다 수요가 많은 수도권이나 서울에서 갭투자로 인한 사고가 많습니다.

이유인즉, 서울과 수도권은 아파트 시세가 반드시 오를것이라는 기대감이 있습니다.

집값이 오를것이라는 누구도 확정지어주지 않는 예상만으로 하게되는것이 갭투자이니깐요.

다시 말하면,

갭투자의 전제조건은 전세가 또는 집값이 상승되야 한다는 것입니다.

그런데 그 누가 집값 상승을 예상하겠습니까. 서울 및 수도권이라고 언제나 상승세를 유지 할까요?

여기서 반대로 전세가나 집값이 떨어지게 되면 이제는 문제의 시작인겁니다.

최근 갭투자 사고뉴스가 나오는 이유가 바로 저 이유이지요.

서울의 경우 전세가가 지속적으로 하락하는 추세이며,

3월 넷째주 이후 10주간 서울 아파트 전세값은 하락세라고 합니다.

하락하게 되면 세입자는 이제 불안해지는 것이죠.

전세값은 떨어지지만, 기존 전세보증금에 맞춰서 다시 전세를 맞춰야

기존 세입자 전세보증금을 돌려줄수 있는데, 기존 전세보증금을 고수하다 보니 새로운 새입자는 잘 나타나질 않고..

그런데 집주인은 세입자에게 당장 돌려줄 돈이 없고, ( 당연하죠, 애초에 남의 돈으로 집을 구입했으니 )

결국 못돌려주면 소송이나 경매에 휘말릴 수 있고.....

복잡합니다.

이렇듯 소액으로 부동산 차익을 노린 갭투자자들은 현금 유동성이 떨어지는 경우가 대부분입니다.

물론, 전세가가 급격하게 떨어지기 보다는 1~2천만원 하락되는데,

이 정도의 하락폭은 왠만하면 집주인 분들이 감당해내십니다.

무슨말이냐면,

예를 들어 2년전 전세가 2억인데 지금은 1억8천 정도에 형성 된다치면,

이경우, 집주인은 자기돈 2천만원과 신규 세입자 보증금 1억 8천을 더해서 2억을 기존 임차인에게 반환해줍니다.

제 생각에 이런 집주인은 말그대로 갭투자를 시도하셨다가 실패하신 케이스라고 봅니다.

문제는 저 1~2천만원이 없어서 돌려주지 못하는(?) 아니 돌려주지 않는(?) 집주인분들이 많아서 뉴스에 

나오는 거겠지요.

뉴스에 보니

뭐 거의 배째라! 이런 분위기더군요.

전세가가 떨어짐을 인지했음에도 기존 전세가를 유지하면서,

신규임차인 맞출때까지는 나는 돌려줄 돈이 없다.

이런 집주인은 갭투자를 시도하셨다가 실패하신 케이스가 아닌 갭투기를 하신분이라고 생각이 됩니다.

신도시지역의 신규 입주물량 아파트를 여러채 구매하셨을겁니다.

하지만 진짜로 돈이 없어서 보증금반환을 못하시는 분들도 계실거고요.

오늘 날짜 기사에도 동탄에서 한번에 20몇채가 되는 아파트를 갭투자로 구매했다가

전세가 하락이라는 결정타를 맞고 집들이 전부 경매로 넘어 가버렸다는 기사를 봣네요.

이런걸 보면, 신도시 지역이라고, 신규 입주 아파트라고 안전한것도 아니네요.

동탄의 경우, 신도시 지역이지만 신규입주 물량이 지금도 형성되는 도시이지요,

그러다 보니 공급이 급격하게 늘어났습니다.

작년 3월과 올해 3월을 비교했을때, 전세가는 3천만원~4천만원 정도 하락을 했다고 합니다.

갭투기를 하셨으니 손해도 어마어마 하네요.

다들 아시겠지만

현 정부는 갭투자를 막아보자는 의도로 정책의 가닥을 잡았습니다.

8.2부동산 대책과 양도소득세 중과, 이번 종합부동산세 개편안 등은 갭투자의 활성화를 막고 실수요자 

중심의 가격 안정을 꾀하는 데 중점을 뒀습니다. 

그러나 갭투자자들의 투자의 피해가 선의의 세입자에게 돌아가는것을 막아주는 대안은 뚜렷하게 나온게 없죠.

임차인의 보증금 반환을 위한 보호장치 같은 것을 정부차원에서 마련해주면 어떨까 싶네요.

갭투자, 결국 다른이의 돈을 이용해서 돈을 벌어보자 라는 식인데

과연 올바른 투자인지 전 좀 의문입니다.

중개업의 의의

중개업의 네가지 요건

의뢰,보수,중개,업

부동산중개업이라 하면

말 그대로 타인의 부동산을 다른 이에게 이렇다 저렇다 소개를 하고 알려주고 거래가 되게 끔 도와주는 

직업 아닐까요?

저는 부동산중개를 업으로 하는 사람인데,  위의 말처럼 중개업을 단순하게 해석해서는 안되더군요.

그래서 부동산중개업에서 중개업이 구체적으로 무엇이며, 대표적인 대법원 판례를 확인해보면서 

아~ 이건 중개업이고 이건 중개업이 아니구나~

라는걸 포스팅 해보려합니다.

먼저, 중개업의 명확한 의의는

다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말합니다.

의뢰,보수,중개,업

이 네가지의 요건이 반드시 충족이 되야 중개업에 해당이 됩니다.

그렇다면,

개업소로 나라에 등록도 하지 않았는데 저 네가지 요건을 충족시킨다면 역시나 중개업에 해당이 된다는 건가?

 맞습니다.

중개업소로 등록을 하지는 않았더라도 일단 저 행위 자체는 중개업에 해당이 되는 겁니다.

네가지 요건중에 "업"과 "보수" 라는 것이 좀 애매할수 있습니다.

이 중개업을 영리목적으로 한 업이어야 한다는 겁니다. 

비영리목적으로한 업이라면 중개업에 해당되지 않습니다.

또한, 불특정다수인을 상대로 하는 업이어야 합니다.

그리고 업이라 하면, 계속적으로 반복성이 있어야 합니다. 영리목적으로 계속반복적으로 행할 의도이면 단 한번의 

중개행위라도 중개업에 해당 됩니다.

반대로 1회성으로 우연히 전세계약을 알선한 경우는 업에 해당되지 않습니다. (  아래 판례 참고 )

보수, 즉 돈, 중개수수료를 말하는데

수수료 받을 것을 약속하거나 거래당사자에게 수수료를 요구하는데 그친 경우에는 공인중개사법상의 중개업에 

해당한다고 볼수 없습니다.

그렇다면, 중개계약이 체결되었는데도 중개보수를 받지 않으면 어떻게 되는걸까요?

네가지 요건 중 보수가 빠져버렸으니 정상적인 중개업이 아니어서 공인중개사는 법을 위반한것으로 봐서 

처벌을 받을까요?

아닙니다.

보수를 받지 않은 것은 개업공인중개사가 스스로 권리를 포기한 것이기 때문에 공인중개사법 위반으로 볼 수

없습니다.

중개업에 관련된 재미있는 판례들이 있어서 몇개만 소개하고 포스팅 마무리 하겠습니다.

<판례 1> 우연히 단 1회 전세계약을 중개한 경우에는 중개업이 아님. 

중개를 업으로 하였는지 여부는 알선 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 

회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회 통념에 따라 판단하여야 할것이다. 

따라서 우연한 단 1회 건물 전세 계약의 중개를 하고 수수료를 받은  사실만으로는 알선 중개를 업으로 한 것이라

고 볼 수 없다. ( 대판 1988.8.9 88도 998 )

<판례 2> 금전소비대차계약에 부수한 저당권 설정행위 알선( 중개업 )

부동산중개업법 제2조 제1호에서 말하는 '기타권리'에는 저당권 등 담보물권도 포함되고, 따라서 타인의 의뢰에

의하여 일정한 수수료를  받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에는 같은 법 제 2조

제2호가 정의하는 중개업에 해당하고, 그 행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다 하여 달리 볼 

것도 아니다 ( 대판 1996.9.24 96도 1641 )

<판례 3> 수수료를 요구 약속한 것만으로는 중개업이 아니다.

중개대상물의 거래당사자로부터 수수료를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료 받을 것을 약속하거나 

거래당사자에게 수수료를 요구하는 데 그친 경우에는 공인중개사법상의 중개업에 해당한다고 할 수 없어 

중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 하였다고 하여도 무등록개업공인중개사로 처벌할 수 없다. 

( 대판 2006. 9. 22 2006도 4842 )

<판례 4> 부수적으로 중개업을 하더라도 중개업에 해당할 수 있다.

부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 구 부동산중개업법 제2조 제2호 

소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니라고 할 것이다. ( 대법원 2007.1.11 선고 2006도7594 판결 )

날씨가 인간적으로 너무 덥지 않나요?~

폭염 주의하시기 바랍니다~

공인중개사는 자격취소

소속 공인중개사는 자격정지

개업 공인중개사는 등록취소/업무정지

공인중개사의 종류에는 크게 3가지로 굳이 분류하자면 할수 있습니다.

국가 시험에 응시를 해서 자격증을 취득한 자를 공인중개사,

공인중개사가 쉬운말로 사무실을 오픈하고 간판달면 개업한 공인중개사하고 해서

개업 공인중개사라고 합니다.

또, 공인중개사로서 개업한 공인중개사 사무실에 소속되어 일을 하는 사람이 

소속 공인중개사라고 합니다.

이외 공인중개사라고 불리우는 사람이 한 부류가 더 있는데,

흔히 말하는 복덕방 할아버지, 

즉 공인중개사 국가 시험이 생기기 이전에 자격증 없이 동네에서 부동산중개를 하셨던 분들.

이분들도 공인중개사로 말하긴 합니다.

하지만 이런 분들은 지금은 거의 업계에서 은퇴를 하셔서 찾아보기는 힘듭니다.

어찌됫건, 이런 복덕방 할아버지를 제외하면

공인중개사는 크게 3종류 입니다.

이 공인중개사들이 나라에서 정해준 규칙,보칙,법 등을 어기거나, 금지행위를 하였을때

받게 되는 행정처분이 자격취소,자격정지,등록취소,업무정지 입니다.

그런데,

이런 행정처분의 대상이 공인중개사, 개업공인중개사, 소속공인중개사 별로 다 다릅니다.

어떤 공인중개사가 무슨 행위를 했을때 어떤 행정처분을 받는지 구체적으로 알아보겠습니다.

자격취소

자격취소는 공인중개사에게 행해지는 처분입니다.

어떤 행위를 하면 받게 되는지 보겠습니다.

① 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게하거나 공인중개사 자격증을 양도 또는 대여한 경우.

② 부정한 방법으로 공인중개사 자격을 취득한 경우.

③ 자격정지 처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우.

④ 공인중개사법을 위반하여 징역형을 선고받은 경우.

가장 눈에 띄는게 자격증 대여 입니다.

대여의 종류도 여러가지입니다. 대법원 판례까지는 생략하겠습니다.

그 중 자격증 대여 관련 대법원 판결 한가지를 보면

어째튼 ,

위의 행위를 하여서 자격취소를 받게되면 3년간 공인중개사 시험에 응시할 수 없게 됩니다. 

또한 3년 동안은 결격사유자가 되며, 자격취소 처분을 받은 날로부터 7일이내에 자격증도 반납을 해야 합니다.

자격정지

자격정지는 소속 공인중개사에게 행해지는 처분입니다.

알아둘것은, 개업 공인중개사는 자격정지 대상자가 아닙니다.

어떤 행위를 하면 받게 되는지 보겠습니다. 

① 2개 이상의 중개사무소에 소속된 경우

② 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2개 이상의 거래계약서를 작성한 경우

③ 금지행위를 한 경우

④ 인장등록을 하지 않았거나, 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

⑤ 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

⑥ 확인설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

1번~3번까지 항목의 행위로 자격정지를 받게 되면 6개월간 자격정지, 4번~6번까지의 행위로 자격정지를

받게 되면 3개월간의 자격정지 처분을 받게 됩니다.

자격정지는 자격취소 처럼 자격증을 반납할 필요는 없습니다.

등록취소

등록취소는 등록을 취소한다는 뜻이니 등록을 하고 업을 하고 있는 개업공인중개사에게 행해지는 행정처분 입니다.

이 등록취소는 반드시 취소 해야만 하는 절대적등록취소가 있고, 

취소를 할수도 있는 임의적등록취소가 있습니다.

저 같은 개업공인중개사가 가장 무서워 하는 것이 절대적 등록취소 입니다.

개업공인중개사가 어떤 행위를 하게 되면 절대적등록취소 사유를 받는지 보겠습니다.

< 절대적 등록취소 사유 >

① 개업 공인중개사가 사망했을시. ( 법인 개업공인중개사일 경우 법인이 해산한 경우 )

② 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

③ 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 

    중개업무를 하게 한 경우 

④ 개업공인중개사가 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사,중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원 ,

    임원이 된 경우( 쉽게 말해 이중 소속 )

⑤ 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 

    대여한 경우.

⑥ 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는  

    행위를 한 경우.( 결국은 3번의 업무정지를 받은거네요 )

⑦ 결격사유에 해당하게 된 경우.

⑧ 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우.

위의 행위로 등록취소 처분을 받게 되면 반드시 등록취소가 됩니다.

< 임의적 등록취소 사유 >

① 부득이한 사유 없이 6월을 초과하여 휴업한 경우

② 임시 중개시설물을 설치한 경우

③ 2개 이상의 중개사무소를 둔 경우

④ 법인인 개업공인중개사가 제14조제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우.

⑤ 등록기준에 미달하게 된 경우

⑥ 전속중개계약을 체결한 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 

    비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

⑦ 최근 1년 이내에 이법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의

    처분에 해당하는 행위를 한 경우.

⑧ 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 독점규제 및 공정거래에 관한

    법률 제 26조( 사업자단체의 금지행위)를 위반하여 같은 법 제 27조 (시정조치) 또는 제28조 ( 과징금)에 따른 

    처분을 최근2년 이내에 2회 이상 받은 경우

⑨ 거래계약서 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2개 이상의 거래계약서를 작성한 경우

⑩ 금지행위를 한경우.

위의 사유로 등록취소 처분을 받으면 무조건 취소가 되는건 아닙니다. 취소가 될수도 있는 것입니다.

업무정지

업무정지 또한 개업공인중개사에게 행해지는 처분입니다.

임의적등록취소 사유와 중복되는 부분이 있으며, 임의적등록취소 사유가 업무정지 사유도 됩니다.

어떤 행위를 하면 업무정지를 받게 되는지 보겠습니다.

① 고용인 고용 및 종료신고의무 위반, 비밀준수의무를 위반한 개업공인중개사

② 개업공인중개사가 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부 방해 또는 기피하거나 그밖의 명령을 이행하지 

    아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우.

③ 적정하게 거래계약서를 작성, 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우, 거래계약서에 서명 및 날인을 

    하지 아니한 경우

④ 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우.

⑤ 임의적 등록취소 사유의 어느 하나에 해당하는 경우

⑥ 중개대상물 확인설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우, 중개대상물 확인설명서를 교부하지 않았거나 보존

    하지 않은 경우

⑦ 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니 한 인장을 사용한 경우

⑧ 결격사유의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우

⑨ 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 당해 거래정보사업자에게 

    통보하지 아니한 경우

⑩ 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 독점규제 및 공정거래에 관한

    법률 제 26조( 사업자단체의 금지행위)를 위반하여 같은 법 제 27조 (시정조치) 또는 제28조 ( 과징금)에 따른

    처분을 최근2년  이내에 2회 이상 받은 경우

⑪ 최근 1년 이내에 이법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의

    처분에 해당하는 행위를 한 경우.

위의 행위를 하게 되면 개업공인중개사는 업무정지 처분을 받게 됩니다.

업무정지 처분은 6개월을 초과할수 없으며, 위반행위의 동기 및 횟수 등을 참작하여 업무정지 기준기간의

2분의 1 범위 내에서 감경할수 있습니다.

업무정지 처분에는 시효제도가 있습니다.

어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 경과하게 되면

그때는 이 처분을 할수가 없습니다.

반면에,

자격정지,등록취소,자격취소는 시효제도가 없습니다.

즉, 자격정지나 등록취소, 자격취소 사유가 발생하고 3년이 경과해도 처분을 명할수 있습니다.

장황하게 많은것 같지만 자세히 읽어보면 굵직굵직한 몇가지 빼고는 중복되는 것도 많고 뭐 그렇습니다.~

공인중개사를 준비하시는 분이라면 반드시 알아야 할 내용 입니다.

20년 만의 맞대결

프랑스 vs 크로아티아