고가주택 양도소득세

1세대 1주택 2년이상 보유 후 양도를 하면

 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것은 거의 다 아십니다.

물론, 거주하시는 지역이 조정대상지역이라면 

2년이상 보유와 더불어 거주도 하셔야 할것이고요~

그런데,

1세대 1주택 2년이상 보유를 했음에도

양도소득세가 과세되는 경우가 있습니다.

바로 고가주택의 경우가 과세가 됩니다.

일단 고가주택이라 하면

실지양도가액이 9억원을 초과하는 주택을 고가주택이라고 합니다.

고가주택이라고 해서 실지양도가액 전부에 대한 세금을 계산하는 것이 아닌

9억원 초과분에 대해서만 양도세 계산을 합니다.

이 고가주택의 양도차익을 계산하는 법이

일반 주택 양도차익을 계산하는 법하고는 살짝 다릅니다.

일반 주택이야 간단하게

실지양도가액에서 취득가액 빼고

거기서 필요경비로 뭐 더 쓴게 있다면 

그것까지 빼면 양도차익은 쉽게 나옵니다.

아무래도 고가주택은 9억 초과분에 대한 양도차익을 구해야하니

좀 알아둘 필요가 있습니다.

9억 초과 고가주택의 양도차익을 구하는 식은

전체 양도차익 X ( 양도가액 - 9억원 ) / 양도가액 = 고가주택 양도차익

입니다.

또한,

1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제율은

보유년수 X 8%

라고 생각하십됩니다.

장기보유특별공제란 부동산을 3년이상 보유했을시만

공제받을수 있으며, 

1세대 1주택 고가주택의 경우

최대 80%까지를 한도로 공제합니다.

이 한도율도 내년에는

개정될 예정이라고 합니다.

이것을 바탕으로 1세대 1주택 고가주택의 양도소득세를

계산해보겠습니다.

양도일 : 2018.9.23

취득일 : 2015.7.26

3년 이상 보유

1세대 1주택 2년 거주( 조정대상지역 아님 )

실지양도가액 : 12억

취득가액 : 10억

<< 양도소득세 계산법 >>

먼저 양도차익을 구해야겠습니다.

전체양도차익 X ( 양도가액 - 9억원 ) / 양도가액

2억 X ( 12억 - 9억 ) / 12억 =  5천만원

고가주택의 양도차익은 5천만원.

3년을 보유하였으니

이 고가주택의 장기보유특별공제율은 24% 입니다.

5천만원 X 24% = 12,000,000 만원

이 금액이 장기보유특별공제금액이 됩니다.

양도차익에서 장기보유특별공제금액을 빼주면

양도소득금액이 나옵니다.

5천만원 - 1천 2백만원 = 3천 8백만원

양도소득금액에서 양도소득기본공제액을 빼주면

드디어 고가주택의 과세표준이 나옵니다.

양도소득기본공제는

모든 부동산의 보유기간에 상관없이 

하나의 부동산 마다 250만원씩 공제 해줍니다.

3천 8백만원 - 250만원 = 3,550만원

3,550만원 이라는 과세표준이 나왔네요.

 

이 과세표준에 세율을 곱해주면 산출세액이 나오게 됩니다.

세율은 과세표준이 4,600만원 이하기 때문에 15% 이며, 108만원의 누진공제가 됩니다.

3,550 만원 X 15% = 5,325,000원 - 1,080,000원

드디어.......

4,245,000원 이라는 

1세대 1주택 고가주택의 양도소득세가 나왔습니다.

결론은 1세대 1주택 고가주택의 경우에는

양도차익을 제대로 구하는 것과 장기보유특별공제율을 체크하는 것이 포인트 입니다.

어려워 보일수 있으나 

가만히 보고 있으면 그닥 어려울게 하나 없습니다.~

어렵다고 생각하신다면

저의 포스팅 실력과 필력이 부족해서 이해를 못시켜드린 것입니다.~

정말 모르겠다면,

우리에게는 국세청 홈택스 모의계산이라는 것이 있습니다.~

간편하게 구할 수 있습니다.

" 9억을 초과하는 고가주택은 내평생 있을 수 없는 일이니

이런거 알필요 없어~! "

라고 생각하지 마세요.~

우리도  고가주택의 주인이 될 수 있습니다.~^^

그리고,

9억원 초과하는 고가주택을 보유하고 있다고 해서 

무조건 양도세 겁먹지 마세요.

어떤 고가주택이던 얼마나 고가주택이던지

양도차익이 0 원 이라면

양도세는 나오지 않습니다.

또한,

1세대 2주택이라고 하면 앞뒤 안재보고 

양도소득세 부터 걱정 하시는데,

이것 역시도 양도차익이 그닥 크지 않다면

양도세는 생각하시는것만큼 크게 안나옵니다.