1세대 1주택 비과세 조건

1세대 1주택 2년 보유 후 양도

조정지역내의 경우 2년 거주

배우자는 언제나 동일세대

부동산 거래를 하면서 여러가지 중요하게 체크해볼 내용들이 많지만 뭐니뭐니 해도 가장 중요한 것은 

세금 문제일겁니다.

신경써야 하는 세금도 한두개가 아닌지라, 복잡하고 머리아프고요.

그래도 가장 중요시 여기고 가장 궁금해하시는 세금은

단연 양도소득세인듯 합니다.

뭐 최근엔 종합부동산세 관련해서도 많이들 물어보시는데

양도소득세 만큼은 아니네요~

양도소득세를 이야기 하다보면 공식처럼 따라나오는 것이

1세대 1주택 비과세 조건 입니다.

중요하죠, 반드시 알아야 하고요, 

안그래도 요즘 정부의 부동산 정책이 다주택자들에게는 강력하니까요.

다주택자들이 부담해야 하는 세금을 늘려 압력을 계속해서 넣고 있는 정부입니다.

그러나, 정부의 강력한 세금 중과 정책은 언제까지나 다주택자들을 겨냥한것 이기에

1세대 1주택자인 분들은 크게 걱정하지 않아도 됩니다.

1세대 1주택 비과세 조건에 대해서 좀 자세히 알아보겠습니다.

양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택이란 

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서  주택의 보유기간이 2년 

이상인 것을 말하는데요, 2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정지역 내의 주택은 반드시 2년이상 거주도 해야만 합니다.

그렇다면, 1세대의 요건은 무엇일까요?

나라에서 인정해주는 1세대란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계르 같이 하는 가족과 

함께 구성하는 집단을 말합니다.

결국 1세대라는 것은 원칙적으로 배우자가 존재해야만 하는데요,

배우자는 언제나 동일 세대원으로 봅니다. 예를들어 부부가 별도의 세대를 구성한 경우나, 

부부가 별거생활을 하는 경우도 다 동일 세대원으로 봅니다.

배우자가 없는 경우에도 1세대로 보는 경우가 몇가지 있습니다.

첫째, 거주자가 미혼이지만 30세 이상이면 1세대로 봅니다.

둘째, 배우자가 사망하거나 이혼한 경우도 1세대로 봅니다.

셋째, 기준중위소득의 100분의 40이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리,유지하면서 독립된 

생계를 유지할 수 있는 경우도 역시 1세대로 봅니다.

그렇다면, 1주택의 요건은 무엇일까요?

여기서 말하는 주택은 어떤 허가나 등기 여부에 관계없이 상시적으로 주거의 목적을 위하여 사용되는 

건물과 그 부수토지를 말합니다.

주택인지의 여부는 건축물대장이나 등기에 기재되어 있는걸 기준으로 판단하는건 아니고, 실질적으로 주택으로 

사용하고 있으면 됩니다.

즉, 공부상으로는 주택인데 실질적으로 영업용이나 주거용이 아닌 오피스텔 등으로 사용하고 있으면 주택으로

보지 않습니다. 

또한, 주택으로 판정을 내리는 기준은  양도일 현재 사실상 현황을 기준으로 판정합니다.

예를들어, 

매매거래를 했는데 매수인이 등기등록을 지연해서 매도인이 서류상 2주택이 된 경우

(매도인은 현재의 집을 판 대금으로 새집을 매매햇으며 등기를 마침 )는 양도했다는 사실이 입증되면

1주택으로 봐줍니다.

반면에, 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에는 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 판단하여 

공동으로 소유하고 있는 주택외의 다른 주택을 양도할때는 비과세 적용을 받지 못합니다.

위 내용의 1세대 요건과 1주택 요건을 갖추고 2년을 보유하고 양도를 하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있게

됩니다.

물론, 1세대 1주택의 요건을 갖추고 2년을 보유하고 양도를 해도 비과세 혜택을 못받는 경우도 있죠.

대표적인 경우가 바로 고가주택입니다.

고가주택이라 하면 실제로 양도한 가액이 9억원을 초과하는 주택을 말합니다.

이런 고가주택은 2년 이상 보유를 해도 9억 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세 됩니다.

그외, 미등기양도 라던지 허위계약서를 작성해서 주택을 취득했다던지 등등의 경우가

1세대 1주택 2년 보유를 해도 비과세 혜택을 못받는 경우입니다.

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어찌됫건,

양도소득세가 비과세되기 위해서는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택만을 2년 보유( 조정지역이면 2년 거주 )

해야만 합니다. 

국외 소재주택은 상가로 보아 비과세를 적용하지 않습니다.

서울이나 수도권등지에 거주하는 다주택자들이야 양도소득세니 개정된 종합부동산세니 걱정되겠지만,

1세대 1주택을 보유하고 있는 사람이라면 굳이 양도소득세를 깊이 파고들어갈 필요가 없습니다.

물론, 서울같은 곳은 34평형대 아파트가 9억 넘는곳도 많지요. 하지만 초과분에 대해서만 과세되고

보유년수에 따라 장기보유특별공제, 양도소득기본공제 등 할인도 받게 되면 양도소득세 크게 안나옵니다.

(클릭) 고가주택 양도소득세 계산하기 (클릭)

더욱이 조정대상지역이 아니시라면, 2년 거주 안해도 비과세 적용 받으니

위의 내용처럼 간단한 정도만 알고 있어도 됩니다.

1세대 1주택 비과세 특례라고 부득이한 사유로 일시적인 2주택을 1주택으로 보는 대표적인 경우가 몇가지 있는데

다음  포스팅에 써보겠습니다.