아파트 갭(Gap)투자는 투자일까 투기일까?

갭투자

갭투자랑 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때 그 차이(갭)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후 직접 살지는 

않고 임대주택으로 공급하다가 집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법이다.

출처 : 매일경제용어사전

서울이나 수도권등에서는

약 10여년 전쯤 부동산시장이 활발할때 또 최근 2~3년전

아파트 갭투자가 굉장했습니다.

거의 뭐 유행수준이었습니다. 

몇 천만원만 있으면 집을 살수 있다며 서울에서는 특히 노원구 등에서 유행처럼 번졌죠.

적은 돈을 투자해서 차익실현을 보기 위함이죠.

이 아파트 갭투자라는것이 별게 없습니다.

소액의 자기 돈에다가 세입자의 보증금을 더해서 집을 사는 거죠.

예를 들어, 서울에 3억 짜리 아파트를 사는데 나는 돈이 없고, 2억 3천 정도에 전세를 놓으면

7천 만원으로 3억짜리 아파트를 구입할 수 있습니다.

3~4년 후 집값이 4천만원 정도가 올랐다고 가정하면,

7천 만원 투자해서 4천만원이라는 차익을 보게됩니다. ( 물론 세금이라던지 각종공과금 등 빼고 계산해야 

하나 이 글에서 현재 중요포인트는 아니므로 생략합니다. )

실례로, 2~3년 전 서울 전세가는 매매가의 거의 90프로를 넘어가는 수준이었습니다.

그러다 보니 4억짜리 아파트 전세가가 3억 7천 5백 정도까지 형성이 됬엇죠.

4억짜리 아파트는 1년만에 매매가 5억을 넘어갑니다.

결국 2천 5백만원의 돈으로 4배의 차익을 만드는 아주 환상적인(?) 갭투자도 분명 있었습니다.

어찌됫건, 이런식의 갭투자로 인해 수익실현을 하는 사람이 많았습니다.

그런데, 

오늘 이런 갭투자로 인해서 요즘 세입자들이 보증금을  떼이는 일이 종종 일어난다는 뉴스를 보게 됬습니다.

안타깝네요..

세입자들에겐 전재산일텐데 말이죠. 더욱이 신규아파트의 세입자의 경우 신혼부부가 많을텐데요....

아무래도 지방보다 수요가 많은 수도권이나 서울에서 갭투자로 인한 사고가 많습니다.

이유인즉, 서울과 수도권은 아파트 시세가 반드시 오를것이라는 기대감이 있습니다.

집값이 오를것이라는 누구도 확정지어주지 않는 예상만으로 하게되는것이 갭투자이니깐요.

다시 말하면,

갭투자의 전제조건은 전세가 또는 집값이 상승되야 한다는 것입니다.

그런데 그 누가 집값 상승을 예상하겠습니까. 서울 및 수도권이라고 언제나 상승세를 유지 할까요?

여기서 반대로 전세가나 집값이 떨어지게 되면 이제는 문제의 시작인겁니다.

최근 갭투자 사고뉴스가 나오는 이유가 바로 저 이유이지요.

서울의 경우 전세가가 지속적으로 하락하는 추세이며,

3월 넷째주 이후 10주간 서울 아파트 전세값은 하락세라고 합니다.

하락하게 되면 세입자는 이제 불안해지는 것이죠.

전세값은 떨어지지만, 기존 전세보증금에 맞춰서 다시 전세를 맞춰야

기존 세입자 전세보증금을 돌려줄수 있는데, 기존 전세보증금을 고수하다 보니 새로운 새입자는 잘 나타나질 않고..

그런데 집주인은 세입자에게 당장 돌려줄 돈이 없고, ( 당연하죠, 애초에 남의 돈으로 집을 구입했으니 )

결국 못돌려주면 소송이나 경매에 휘말릴 수 있고.....

복잡합니다.

이렇듯 소액으로 부동산 차익을 노린 갭투자자들은 현금 유동성이 떨어지는 경우가 대부분입니다.

물론, 전세가가 급격하게 떨어지기 보다는 1~2천만원 하락되는데,

이 정도의 하락폭은 왠만하면 집주인 분들이 감당해내십니다.

무슨말이냐면,

예를 들어 2년전 전세가 2억인데 지금은 1억8천 정도에 형성 된다치면,

이경우, 집주인은 자기돈 2천만원과 신규 세입자 보증금 1억 8천을 더해서 2억을 기존 임차인에게 반환해줍니다.

제 생각에 이런 집주인은 말그대로 갭투자를 시도하셨다가 실패하신 케이스라고 봅니다.

문제는 저 1~2천만원이 없어서 돌려주지 못하는(?) 아니 돌려주지 않는(?) 집주인분들이 많아서 뉴스에 

나오는 거겠지요.

뉴스에 보니

뭐 거의 배째라! 이런 분위기더군요.

전세가가 떨어짐을 인지했음에도 기존 전세가를 유지하면서,

신규임차인 맞출때까지는 나는 돌려줄 돈이 없다.

이런 집주인은 갭투자를 시도하셨다가 실패하신 케이스가 아닌 갭투기를 하신분이라고 생각이 됩니다.

신도시지역의 신규 입주물량 아파트를 여러채 구매하셨을겁니다.

하지만 진짜로 돈이 없어서 보증금반환을 못하시는 분들도 계실거고요.

오늘 날짜 기사에도 동탄에서 한번에 20몇채가 되는 아파트를 갭투자로 구매했다가

전세가 하락이라는 결정타를 맞고 집들이 전부 경매로 넘어 가버렸다는 기사를 봣네요.

이런걸 보면, 신도시 지역이라고, 신규 입주 아파트라고 안전한것도 아니네요.

동탄의 경우, 신도시 지역이지만 신규입주 물량이 지금도 형성되는 도시이지요,

그러다 보니 공급이 급격하게 늘어났습니다.

작년 3월과 올해 3월을 비교했을때, 전세가는 3천만원~4천만원 정도 하락을 했다고 합니다.

갭투기를 하셨으니 손해도 어마어마 하네요.

다들 아시겠지만

현 정부는 갭투자를 막아보자는 의도로 정책의 가닥을 잡았습니다.

8.2부동산 대책과 양도소득세 중과, 이번 종합부동산세 개편안 등은 갭투자의 활성화를 막고 실수요자 

중심의 가격 안정을 꾀하는 데 중점을 뒀습니다. 

그러나 갭투자자들의 투자의 피해가 선의의 세입자에게 돌아가는것을 막아주는 대안은 뚜렷하게 나온게 없죠.

임차인의 보증금 반환을 위한 보호장치 같은 것을 정부차원에서 마련해주면 어떨까 싶네요.

갭투자, 결국 다른이의 돈을 이용해서 돈을 벌어보자 라는 식인데

과연 올바른 투자인지 전 좀 의문입니다.