용도지역이란?

박스의 내용은 사전적 의의 입니다.

역시나 딱딱하죠~

토지를 매입하고자 할때,

매수인 분들이 가장 먼저 물어보고 알아보고 따져보는것이 아마 저 용도지역 일겁니다.

사고자 하는 땅이 어떤 용도지역이냐에 따라

건물을 어느 정도 넓게 지을수 있는지, 

또는 어느 정도 높게 지을수 있는지,

혹은 추후에 땅값이 오를수 있을지  등등을

수많은 이유가 있을건데, 결국은 땅의 가치를

판단하기 위함일겁니다.

저는 토지에 대해서 해박하고 깊은 지식을 가지고 있는 사람은 아닌지라,

공부하고 알고 있는 내용만 간단하게 포스팅 해보려 합니다.

용도지역은 크게 4지역으로 분류가 되는데

도시지역,관리지역,

농림지역,자연환경보전지역

으로 분류됩니다.

세분화 해서 보게 되면,

토지 등 거래를 하시게 되면

토지대장이나 또는 토지이용규제정보 등

공부상에는 거의 대부분의 용도지역이

도시지역 이나 관리지역의 용도지역이 적혀있을 겁니다.

그중에서도 거래서 가장 선호하는 용도지역은

제 경험상 관리지역의 계획관리지역 이었습니다.

계획관리지역이 도대체 뭐길래?

" 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여

제한적인 이용,개발을 하려는 지역으로서 계획적,체계적인 관리가 

필요한 지역"

현재는 땅의 가격이 높지 않지만 추후 상승할것이라는

기대감 때문인듯 합니다.

또한,

주거지역이나, 상업지역, 공업지역은 기본적으로 땅값이 나머지 지역보다 월등히 높습니다.

그러다 보니 자연스럽게

도시지역 외의 지역에서 땅을 고르게 되는데

그 중 건폐율과 용적률이 그나마 높은 

계획관리지역을 선택하게 됩니다. 

건폐율과 용적률을 단순하게 설명드리면,

건폐율은 내가 가진 땅에 얼마나 넓게

용적률은 내가 가진 땅에 얼마나 높게

건축물을 지을 수 있는 비율입니다.

이왕이면, 높고 넓게 건축물을 지을 수 있으면 좋은거니까요~

용도지역 내의 건폐율과 용적률을 살펴보면,

제가 포스팅을 했지만 따분하네요 ~

아주 기본적인 용도지역 관련 포스팅이었습니다.

전세권설정등기 해야하나 말아야 하나?

위 박스의 내용은 말 그대로 전세권설정등기의 사전적의미 입니다.

뭐 등기권자? 의무자? 전세권자?

용어 자체가 생소하면 무슨 소린지 저도 잘 모르겠네요.

전세권설정등기를 왜 할까요?

아주 당연한 답이지만, 내 전세금 또는 보증금을

안전하게 돌려받기 위함입니다.

물론, 아주 예외적으로 주민등록을 이전하기가 어려운 경우나

상가임대차의 경우 환산보증금이 초과되는 경우 상임법보호 범위를 벗어나게

되서 상가임차인들은 전세권설정등기를 하는 경우도 있습니다.

설정등기를 하는 이유야 여러가지지만,

결론은 내 돈 안전하게 지키기 또는 돌려받기 위함인것은 동일합니다.

아주 쉽게 풀어 말하면,

임차하는 주택에 내 전세금을 안전하게 지키기 위해

" 내가 이 집에 얼마의 금액으로 임차하여 살고 있다 "

라고 공적 기관인 등기소에 등기를 하는 겁니다.

등기소에 전세권설정등기를 하면, 대한민국 어느 국민도

그 주택에 대한 등기를 열람할수 있으니 

주택의 소유권외의 권리들을 누구나 다 파악할수가 있게 됩니다.

이렇게 전세권설정등기를 하면

임대차 기간이 끝나고 전세금을 돌려 받지 못할때,

임차하고 있는 주택을 임의경매신청을 할 수 있게 됩니다.

"음... 반드시 전세권설정등기를 해야겠구나.!! "

라고 생각하시는 분들이 분명 있으실겁니다.

그러나,

전세권설정등기를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다.

아파트 전세를 구하시는 손님들 중

너무 아무렇지도 않게 당연하다는 듯이

" 전세권설정등기도 해주세요  또는 할거에요  "

라고 하시는 분들 종종 계십니다.

네 물론, 중개하는 입장에서는 얼마든지 그렇게 해드리고 싶습니다.

하지만 전세권설정등기는 집주인이 반드시 동의를 해줘야 할

의무는 없습니다.

흔쾌히 해주시는 분들도 있고

무슨 이유인지 절대로 안해주시는 분들도 있습니다.

실무에서는 안해주시는 분들이 더 많은건 사실입니다.

그리고,

전세권설정등기는 비용도 발생 합니다.

전세금 및 보증금액의 0.2%의 등록세와 부대비용이 발생 할 수 있습니다.

전세금액에의 비중에 따라 등기비용도 부담이 될 수 있습니다.

또한, 전세권설정등기는 반드시 말소를 해야만 사라집니다.

이런 저런 이유로

전세권설정등기를 하고 싶으나 힘든경우,

내 전세금 및 보증금을 지키는 다른 방법이

바로

" 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것 입니다.  "

임차인이 전입신고와 주택의 인도를 마친 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다는

규정이 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 

즉, 전입과 인도를 마친 다음날부터 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하는데

대항력이라고 합니다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대차기간 동안 임차한 집이 새로운 집주인에게 매각되어도

임차권을 주장하여 계약만료까지 안전하게 거주할 수 있는 것입니다.

전입신고도 중요하지만

더 중요한것이 바로 확정일자 입니다.

확정일자를 받는 이유는 앞서 말씀드렸듯 내 전세금 및 보증금을 지키기 위함입니다.

임차인이 거주 하고 있는 집이 혹여 경매라도 넘어가는 경우를 대비할 수 있으며,

확정일자를 받은 임차인은 경매대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자 보다

우선하여 전세금을 받을 수 있기 때문이죠.

부동산을 통하든 개인적으로 알아보시든

전세집을 구할때 등기부등본을 확인도 안하고 구하시는 분들은

없으실겁니다.

또한 실무에서는 선순위 근저당권 설정 여부와

설정이 되어 있다면 저당잡힌 금액의 여부를 따져서

알맞은 전세금액을 설정합니다.

실무에서는 주택의 경우 대부분 선순위 근저당권이 없는 조건에서의

임대차계약을 합니다.

신규 아파트나 오피스텔의 경우도

집주인이 신규로 분양 받았을시 실행된 중도금 대출 등을 입주할때,

임차인의 전세금으로 대출금을 완납하는 조건으로 계약을 하지요.

말그대로 대출 없는 조건으로 전세계약을 대부분 합니다.

이렇게 선순위 근저당권이 없는 조건에서

전입신고와 확정일자를 받게 된다면

굳이 내 비용을 들여서 전세권설정등기를 할 필요 없이

안전하게 내 전세금 및 보증금을 지킬 수 있습니다.

이와 같이,

내 전세금 및 보증금을 지키는 방법으로 대부분 전세권 설정 등기를 떠올리는 분들이 많으십니다.

전세권설정등기와 더불어 확정일자 역시

안전하게 내 돈을 지킬수 있는 효력은 동일합니다.

하지만 차이점도 있습니다.

①확정일자는 주택을 인도후 실제 거주해야만 보호를 받는데,

전세권설정등기는 설정을 해두면 굳이 거주하지 않아도 됩니다.

②확정일자는 집주인의 동의가 필요 없이 받을수 있지만,

전세권설정등기는 집주인의 동의 없이는 등기자체가 불가능하고

절차도 까다로우며 비용도 많이 발생됩니다.

③전세권설정등기는 계약기간 만료후, 전세금을 받지 못했다면

직접 경매신청이 가능합니다. 

전세권설정등기?  또는 확정일자?

선택은 각자 알아서 하시면 될 듯합니다.~

상가임대차보호법( 2018년 개정안 )

상가 또는 상가주택을 투자할때 항상 따져보는 것이 수익률이죠~

투자자 입장에서는 수익률도 중요하지만 어떤 임차인을 어느정도의 

월세에 세를 놔야 할지도 꼭 미리 생각해봐야 합니다.

왜냐하면,

상가임대차보호법에 의해 보호받는 임차인과

보호 받지 못하는 임차인으로 인해 매년 인상할 수 있는 임대료 폭의 차이가 발생 할 수 있기 

때문입니다.

쉽게 말해,  월세를 인상해서 수익률을 높이고 싶지만

무작정 올릴수가 없죠.

상임법은 대체적으로 임차인들이 더 숙지를 잘하고 계신 경우가 더 많습니다.

하지만 위에 말씀드렸듯, 

상가 투자 및 임대인들도 반드시 숙지하고 있어야 합니다.

더욱이 2018년 개정안이 1월 26일부터 시행이 되니

구체적으로 알 필요가 있습니다.

먼저, 상가임대차보호법의 보호를 받으려면 조건이 있는데요,

임차인은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차해야 하며,

대통령령이 정하는 일정 금액 이하의 임차보증금일 경우에 보호 받습니다.

상가는 대부분 월세계약이라 환산보증금 으로 따집니다

지역마다 이 환산보증금액이 다릅니다.( 2018년  1월 26일 시행 )

위의 환산보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상임법을 적용하지 않는다는 점입니다.

환산보증금의 범위가 상향조절이 됬다는 것은

임차인이 법적으로 더 큰 범위에서 보호를 받게끔 하려고

개정된것 같습니다.

또한,

환산보증금액을 초과하면 매년 5%씩 ( 2018년 1월 26일 시행 ) 이내의 임대료 인상과 

5년 동안 보장되는 계약갱신요구권이라는 권리가 거부될 수 있습니다.

임대료 인상 부분 역시 개정 된 부분인데

변경전 9% 에서 5%로 인하 됬습니다.

즉, 기존에는 임대인이 9%로 이내에서 월세를 올렸다면

이제는 5%로 이내에서 월세를 올려야 하는겁니다.

그러나 5%로  적용을 받게 되는 경우는

기존의 임차인이 계약을 갱신할 경우에만 해당합니다. 

신규 임대차의 경우는 적용이 안된다고 합니다.

계약갱신요구권도 5년에서 10년으로 개정이 되나 기대했으나

좀 더 지켜봐야 할 듯 합니다.

개정이 된 만큼 임차인 뿐만 아닌 임대인도 

반드시 숙지해야 하는 상가임대차보호법 입니다.

상가관련 포스팅 가기

먼저 상가주택은 어떻게 탄생이 되는지 알아보면,

특정지역이 택지지구로 정해지면 그 지역에서 살던 사람들을 이주시키게 됩니다. 

그리고 그 대가로 집을 소유했던 사람들에게는 이주자택지,

땅을 소유했던 사람들에게는 협의자택지를 줍니다.

이때 주택소유자에게 주어지는 토지인 

이주자택지에 단독주택이나 점포주택(상가주택)을 지을 수 있게 되는 겁니다.

흔히 점포겸용택지(상가주택)라고 불립니다.

상가주택은 은퇴계층에 꾸준하게 인기가 있는 부동산 입니다.

부동산 소유자가 거주도 하면서 꾸준한 임대수입이 가능하기에 인기가 높습니다.

물론, 상권형성이 안되어 있는 곳의 상가주택은 상가 활용도가 매우 낮아서 

임대료도 낮을뿐더러 공실의 위험도 있는 건 사실입니다.

그렇다면, 상가주택의 최적지는 어디일까요?

개인적으로 사람이 모여드는 마트,재래시장이나 아파트의 입구 등 

적당하게 상권이 형성된 곳이 가장 좋지 않나 싶습니다.

적당한 상권이란 

주거전용도 아니고, 그렇다고 완전한 상업지역도 아닌 

주거.상업 혼합된 지역을 말하는데,

결론은 준주거지역이 최적지라고 생각됩니다.

상가주택을 구매할 때 무엇을 체크하고 알아보는게 좋을까요.

중심상업지역에 가까운 상가주택은 상권의 수준이 상업지역의 상권 수준과 비슷한 경우가 많습니다.

근처 근린상가 1층을 평당 3천만원에 분양하는 곳과 마주하고 있는 상가주택이라면

상가주택 1층 상가의 가치는 비슷한 수준으로 형성될 수 있습니다.

저렇게 높은 가치의 상가주택을 그나마 저렴하게 사려면 택지지구 개발 초기에 매수해야 합니다.

아파트의 세대수가 많은 것도 당연히 좋지만 중소평형의 아파트 단지라면 소비력이 훨씬 높습니다.

대형평형 아파트 단지 근처는 면적 대비 인구 수도 적고, 굳이 근거리 점포를 선호지 않아서

소비력이 오히려 가장 약합니다.

아주 당연한 말입니다. 아무래도 상가주택이 코너에 자리잡고 있으면 같은 면적이라도 다른 상가보다

훨씬 빠르게 임대가 완료되고 임대료더 더 받을 수 있습니다. 

더욱이 광고 효과도 훨씬 뛰어나서 상가점포 세입자들이

가장 선호하기도 합니다.

택지지구에서 동일한 가격이라면, 

100명이면 100명 전부 일조량이 좋은 남향집을 선호할 것입니다.

현실에서도 남향집이 매매가 더 잘되고 있고요.

그러나 가격차이가 심하게 나면, 반드시 남향집을 살 필요는 없습니다.

남향집이 아니어도 택지지구안의 임대료는 거의 비슷한 수준일 것이며, 

주택가격이 저렴한 만큼

수익률은 오히려 더 좋을 수 있습니다.

가격이 낮아 주머니사정의 여유가 살짝 아쉬운 분들의 수요층도 많아 팔기도 쉽습니다.

대체적으로 남향집은 주인세대에 거주를 목적으로 하는 수요층을 겨냥하는 것이며,

남향이 아닌집은 수익률을 겨냥하는 것이라고 보면 되겠습니다.

도로가 너무 넓으면 말그대로 차가 주로 다니는 도로여서, 유동인구가 오히려 없습니다.

그외, 적절한 평수인지~, 주차장건물옆인지~ 등등 많지만 

이 정도만 따져보고 체크해보고 상가주택을 접근하신다면 

괜찮은 상가주택을 매수하실 수 있으시라 생각됩니다.

공인중개사나 또는 부동산 관련 업무를 수행하는 직업의 소유자는 

물건을 접수하면 공부를 열람하여 바로 권리분석에 들어가야 합니다.

이런 공부들의 열람은 인터넷으로 충분히 가능합니다.

■ 권리분석을 위한 공부 ■

① 토지이용계획확인서

토지이용규제정보서비스  ← 클릭하세요

위 링크된 사이트에서 회원가입 및 로그인 없이 확인 가능하며 

용도지역,지구 등 공법에 관한 내용이 적혀있습니다.

② 등기사항전부증명서

대법원인터넷등기소 ← 클릭하세요

예전에는 등기부등본이라고 불렸던 것이 지금의 등기사항전부증명서로 이름이 바뀐 것입니다.

위 링크된 사이트에 회원가입 및 로그인을 반드시 하셔야 확인할 수 있습니다. ( 유료 )

집합건물(아파트,빌라,연립)의 경우 하나만 열람하면 토지와 건물 내용, 전용면적 등이 모두 확인 가능합니다.

갑구에서 소유권에 관한 사항을 확인하실수 있으며

을구에서는 소유권 이외의 권리 사항에 관해서 확인할 수 있습니다.

을구에서 흔히 말하는 근저당권이니 지상권이니 등등을 확인 하시는 겁니다.

요즘은 등기사항전부증명서 열람시 " 요약본 " 열람도 가능해서

등기의 내용을 예전보다 보기가 훨씬 수월합니다.

③ 건축물관리대장

정부 24 또는 민원 24    ← 클릭하세요

정부 24 또는 민원 24에서 회원가입 및 로그인 없이 출력 가능합니다.

일반 건축물의 관리대장 외에도 아파트와 같은 집합건물도 건축물관리대장이 있습니다.

건물도 들어가 보면 층별,호수별 건축물관리대장도 있고요~

분양 면적 중 전체면적은 물론이거니와

서비스 면적, 복도 면적 등이 확인되며 해마다 변하는 건물 가격 공시도 볼수 있습니다.

④ 토지대장

정부 24 또는 민원 24    ← 클릭하세요

건축물관리 대장과 마찬가지로 정부 24 또는 민원 24에서 회원가입 및 로그인 없이

출력 가능합니다.

지적을 명확하게 하기 위하여 작성된 토지대장. 임야대장.지적도. 임야도 등 토지의 사실상의 

상황을 명확하게 하기 위해 만들어진 장부라고 할 수 있습니다.

토지의 소재,지번,지목,면적,소유자의 주소,주민번호, 성명 등을 확인 할 수 있습니다.

집합건물의 경우에도 토지대장을 열람하면 전체 단지 면적을 알 수 있습니다.

⑤ 지적도

정부 24 또는 민원 24    ← 클릭하세요

정부 24 또는 민원 24에서 회원가입 및 로그인 없이

출력 가능합니다.

위 링크는 제가 즐겨 찾는 인터넷사이트 이며,

다른 사이트에서도 몇몇 대장들은 확인하실 수 있으실겁니다.

한눈에 간략하게 볼때는

온나라부동산포탈을 이용하기도 합니다.

감사합니다.

부동산 취득시 발생하는 세금은??

부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금에는 취득세가 있으며, 

이들 세금이 부과 될 때마다 덧붙여 내는 농특세(농어촌특별세)와 지방교육세가 있습니다.

또한 매매계약서 작성 후 인지세도 냅니다.

경우에 따라,

증여나 상속을 받게되면 증여세와 상속세도 내야 합니다.

취득세란,

아파트,상가,토지,건물 등 부동산을  

취득한 날로부터 60일 이내

(상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이내)에

해당 시군구청에 신고 납부하여야 하는 지방세 입니다.

만약 기한을 넘기게 되면 신고불성실가산세 및 납부불성실가산세( 1일 / 30,000 )를 추가 부담하게 됩니다.

또한,

취득세를 납부할 때는 취득세액의 10%에 해당하는 농특세 및 20%에 해당하는 

지방교육세를 함께 납부하여야 합니다.

그러나, 취득세를 감면받는 경우에는 감면세액의 농특세 20% 덧붙여집니다.

취득세는 취득가액에 표준세율을 적용하여 부과됩니다.

< 주택 >

< 주택 외 >

감사합니다.~

소유권이전등기 혼자서 해볼까?

안녕하세요~ 최소장 입니다.

오늘은 소유권이전등기를 혼자서 할 경우 준비 서류 및 절차에 대해서 아는대로 간략하게 포스팅 해보려 합니다.

매매계약을 체결하게되면 60일 이내에 부동산 소재지를 관할하는 시,군,구청에 

부동산 실거래 신고를 해서 부동산거래신고필증을 교부받을 수 있습니다.

( 부동산사무실을 통해서 계약을 하셨다면 부동산사무실에서 알아서 다 해줍니다. )

1. 매도인 명의 등기필증 ( 분실시  등기소에서 확인서면으로 대체 가능합니다. )

2. 부동산 매도용 인감증명서 1통 ( 매수인 인적사항 필요합니다. )

3. 위임용 인감증명서 1통 ( 위임장 첨부용 )

4. 주민등록초본 1부 ( 주소이력 포함되야 하며, 최근 3개월 이내 발급 )

등기부등본 소유자와 주소,주민번호 일치해야 합니다.

5. 인감도장 ( 등기신청서와 위임장에 날인해야 합니다. )

6. 주민등록증( 본인 확인용 )

※ 매수인이 잔금을 지불함과 동시에 매도인에게서 위와 같은 소유권이전 서류를 넘겨받고, 매수인도 소유권을 

이전받기 위해서  

서류를 준비해야 합니다.

( 어떤 부동산을 매매할지는 모르니 상황에 따라 필요서류는 다를 수 있습니다. )

1. 매매계약서 원본 1부, 사본 1부

2. 주민등록등본 ( 현 거주지 주소 표시되야 하며 최근 3개월 이내 발급 )

3. 부동산 거래계약신고필증 원본 1부, 사본 1부

4. 건출물대장

5. 토지대장

6. 부동산 등기부등본(토지.건물)

7.농지취득자격증명 ( 전,답,과수원 등의 농지는 추가로 농지취득자격증명서 첨부하여햐 합니다. )

8. 토지거래허가서 ( 토지거래허가구역내에 있는 토지 일 경우 )

9. 도장

10. 주민등록증

11. 소유권이전등기신청서 ( 대법원 인터넷등기에서 자료센터 ▶ 소유권이전등기 검색 )

12. 위임장

매매당사자가 공동으로 등기를 신청하게 되면 작성할 필요가 없고,

매수인이 혼자서 등기를 하게 되면 매도인만 위임장에 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하면 됩니다.

그 외, 법무사가 등기를 대리하게 되면 매도인,매수인이 위임장에 인감도장을 날인하고 각 인감증명서 1통씩 첨부하면 됩니다.

서류가 다 준비 되었다면 관할 시.군.구청을 방문해야 합니다.

관할 시.군.구청 세무과를 방문하여 취득세 신고 납부 고지서를 발급받습니다.

취득세납부고지서에 기재되어 있는 시가표준액을 확인한 후 등기소에 문의해서 

국민주택채권 미앱금액을 확인하고, 이때 수입인지와

수입증지 금액도 같이 확인하면 됩니다.

토지대장과 건축물관리대장도 발급 받고요....

이제는 금융기관을 가야 합니다.

취득세 등을 납부하시고 취득세영수필 확인서 등을 받습니다.

국민주택채권매입 후 발행번호 부여받고, 수입인지/증지도 구입합니다.

이제 등기소를 갑니다.

등기소에 가서는 소유권이전등기 선청서를 작성해서 제출하면 

등기신청절차가 마무리가 되고 등기 접수후 24시간 이내에 등기필증을 작성하여

교부하게 되는데, 실무에서는 3~4일 정도 걸리는거 같습니다.

직접수령도 가능하고 우편으로 받는것도 가능합니다.

간략하게나마 소유권이전등기를 혼자서 할 경우 준비 서류 및 절차에 대해서

포스팅 해봤습니다..

주택임대사업자 꼭 등록해야하나?

안녕하세요~ 최소장입니다.

정부가 2018년 다주택자 양도소득세를 강화하기로 해서 그런지 요즘 주택임대사업자 관련 질문 많이 받습니다.

대부분의 사람들이 주택임대사업자 하면,

취득세,재산세.종부세,종소세,양도세 등 각종 세제 혜택을 받는건 아시더라고요~

개개인의 사정에 따라 반드시 주택임대사업자 등록을 해야하실분도 계시지만,

굳이 주택임대사업자 등록을 안하셔도 되는 분들도 있는데.... 괜히 사회가 떠들석 하고 이슈가 되다보니

그냥 무작정 등록을 하신다는 분들도 많으십니다. ~

그래서 제가 아는 내용을 조금 더 알려드리고자 포스팅해보려 합니다.

주택임대사업자로 등록이 가능한 주택으로는

단독주택 / 다가구주택 / 연립주택 / 아파트 / 다세대주택 / 오피스텔 등이 있습니다.

( 전용면적 85제곱미터 이하)

의무 임대 기간도 있죠.

단기임대는 4년, 준공공임대는 8년 입니다.

뭔가 제한도 많아 보이는데, 왜 정부에서는 권장하는 걸까요?

<< 취득세 혜택 >>

많은 분들이 주택임대사업자로 등록을 하면 취득세를 면제 받으시는 줄 아십니다.

감면 또는 면제의 혜택이 있습니다.

대신, 조건이 있는데

최초로 분양 받은 주택에만 해당됩니다.( 신규분양주택 )

감면이면 감면이고 면제면 면제일 것이지... 

일단 취득세를 면제를 받을라면 취득세 금액이 200만원 이하이어야 합니다.

200만원이 초과되면? 네 이럴때 취득세 감면을 받는 것 입니다.

감면의 규모는 85%입니다.  즉, 원래 취득세의 15%만 내면 됩니다.

그렇다면 감면 또는 면제를 받으려면?

.

감면과 면제의 예를 들어보면,

신규분양주택 전용면적이 60제곱미터이고 취득가액이 1억 5천이면 취득세율은 1.1%

그럼 취득세는 165만원, 200만원 이하여서 면제!!!

위와 동일한 주택인데 취득가액이 2억 5천만원이면 취득세는 275만원,

200만원을 초과합니다. 이럴경우 면제가 아닌 85% 감면을 받죠.

즉, 412,000원만 내면 됩니다.

결국,

주택임대사업자 등록을 했다고 해서 무조건 취득세 면제나 감면이 아닙니다.

주택임대사업자 등록이 가능한 전용면적과

취득세 혜택을 받을수 있는 전용면적은 다름을 주의해야 합니다.

<< 재산세 혜택 >>

주택임대사업자(4년)와 준공공임대사업자(8년)에게는 재산세 역시 감면 또는 면제 혜택이 있습니다.

주택임대사업자(4년)의 경우,

전용면적 60제곱미터 이하는 50% 감면

전용면적 60제곱미터 초과 ~ 85제곱미터 이하는 25% 감면

준공공임대사업자(8년)

전용면적 40제곱미터 이하는 재산세 면제

전용면적 40제곱미터 초과 ~ 60제곱미터 이하는 75% 감면

60제곱미터 초과 ~ 85제곱미터 이하는 50% 감면

그러나,

재산세 혜택을 받으려면

2호실 이상을 임대해야 합니다.

또한, 이 혜택은 2018년 12월 31일 까지 입니다.

결국, 재산세 감면 또는 면제는 2018년 이후로는 

Good-Bye~

<< 종합부동산세 혜택 >>

일정 조건을 갖추면 면제 받을 수 있습니다.

◆ 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 ( 수도권 외 3억원 ) 이하

◆ 9월 16일~9월 30일 까지 합산배제신고하면 종부세 대상에서 배제시킬수 있음.

◆ 위 기간안에 신고하지 않으면 혜택을 못받음.

◆ 취득세와 재산세는 4년이상 임대를 해야 혜택을 받지만, 종부세는 5년이상 임대기간 유지해야함.

<< 양도소득세 혜택 >>

8.2 부동산 대책으로 더욱 강화 되었는데

2018년 4월 1일 이후 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도하면 

장기보유특별공제의 혜택도 못받게 되며,

양도세중과 라는 불이익을 보게 됩니다.

2주택자는 추가로 10% 중과세율이 적용 되며,

3주택자 이상은 20% 중과세율을 적용합니다.

이를 피하려면???

바로

주택임대사업자 등록을 하는 것입니다.

내가 거주중인 주택을 제외하고 나머지 주택을 주택임대사업자로 등록하면

"장기보유특별공제" 의 혜택도 받을수 있고

"양도세중과"도 피할수 있게 됩니다.

주택임대사업자로 등록을 하면 위와 같은 혜택과 장점들이 있습니다.

하지만, 안좋은 점도 분명 있습니다.

■ 임대의무기간 4년 ■

의무기간 동안은 매도 할 수 없다.

2016년 부터 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년이 줄었습니다.(4년간 매도 금지 )

물론, 매도를 절대 못하는건 아닙니다.

어기고 매도를 했을시는

2,000만원 이하의  벌금을 내야하며

감면이나 면제 받은 각종세금도 환수 당합니다. ( 취득세 토해내야지... ㅠㅠ )

주택임대사업자로 등록하면 임대주택은 종부세 합산 주택수에서 제외됩니다.

즉 종부세 면제를 받는데, 이 경우 위에 말씀드렸듯

5년 이라는 의무기간을 준수해야 합니다.

이것 역시 어길경우, 감면받은 종부세는 물론 가산세까지 물어야 합니다.

■ 건강보험료 ■

만약, 아내가 남편 직장의료보험에 피보험자로 가입되 있는 경우,

아내가 주택임대사업자로 등록하면

지역의료보헙으로 바뀌게 돼 건강보험료를 내야 합니다. ( 결국 둘 다 냄 )

그리고 기존 지역의료보험에 가입된 자는 보험료가 상승하게 됩니다.

주택임대사업자.....

좋은거 같기도 하지만 좋게만 보기에는

뭔가 안보이는 큰 단점이 있는 거 같은 뭐 그런 느낌입니다.~ ^^

역시나 모든 판단과 선택은 본인 몫이니깐요~

안녕하세요~ 최소장 입니다.

부동산업을 하면서 가장 많이 하시는 질문 및 궁금하신 점이 양도소득세 관련부분 같습니다.~^^

그런데, 몇일전 양도세 관련 궁금하신게 있어서 처음 뵙는 분이 저에게 오셨더군요.

뭐 제가 아는대로 설명을 드렸더니, 하시는 말씀이

" 소장님~ 사실 일주일전  아파트 후문쪽 부동산가서 상담 받았는데 다 까먹고 기억이 안나서 

그 부동산을 다시 가기는 좀 그래서.........허허 "

공인중개사가 세법 관련 전문가는 아닙니다. 아주 구체적으로 깊숙히는 알지 못하죠.

그렇다고 힘들게 굳이 사무실을 방문해주신 분한테 "세금관련은 세무사한테 가셔야지요~" 라고 

할수는 더더욱 없고요~^^

전문가가 아니어도 큰틀에서 기본적인 것은 반드시 숙지하고 있어야 하며, 

아는대로 설명해드릴 필요는 있는거지요.

하지만, 질문을 받다 보면 거의 다 비슷비슷한 부분들을 물어보십니다.

그닥 깊은 내용도 아니고요~^^

그래서, 오늘은 양도소득세 관련해서 가장 많이 하셨던 질문들을 몇가지 간추려서 포스팅 해보려합니다.

2년 이상 보유해야 하는데, 

지난 8.2 부동산 대책으로 인해 보유뿐만 아니라 거주 요건도 추가 됬습니다.

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등 이 세곳에 포함되는 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 

양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

※ 저희 사무실은 청주에 있는 관계로 청주를 예를 들면, 

청주는 위에 언급한 세군데 지역이 아니라 거주요건은 필요 없습니다.※

또한,

1 주택이라도 주택가격이 9억원을 넘으면, 9억 초과분에 대해서만 양도세를 냅니다.

예를들어, 8억에 산 집이 5년뒤 10억이 됐다고 했을때,

실제 양도차익은 2억이지만 

양도가액 10억에서 9억 초과분이 1억,

 1억은 10억에  10%

즉, 초과분이 차지하는 비율이 10%로 인거죠.

실제 양도차익 2억원에 대한 양도세를 내는것이 아닌,

실제 양도차익 2억원의 10%(초과분)인 2천만원에 대한 양도세만 부담하면 되는것 입니다.

맞습니다.

이사 등의 대체취득을 이유로 2주택자가 된 경우는 일시적인 2주택으로 보고 1주택과 동일하게 간주하는데

그 기간은 3년 이라는 겁니다.

그러나,

그 3년 이라는 기간안에 기존 주택을 팔아야만 일시적으로 봐줍니다.

그 외, 다른 여러가지 이유로 불가피하게 2주택이 된 경우에도 일시적 2주택으로 봐줍니다.

단,

일시적 3주택은 어떤 불가피한 이유라도 일시적으로 판단 안해줍니다.

그냥 일반적인 2주택인 경우에는 

양도차익이 큰 것을 나중에 팔아야 합니다.

그래야만 비과세 혜택을 크게 받을 수 있습니다.

맞습니다.

다가구주택은 하나의 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

다가구주택은 구분등기가 안됩니다.

그렇기 때문에 1개동 전체를 1주택으로 봅니다.

점포겸용주택(상가주택)이라고 하는 1층에 상가점포가 있고

그 윗층으로는 원룸등이 있는 경우에도 

윗층의 주택으로 사용 중인 면적이 아래층의 상가점포로 쓰고 있는 면적보다

넓은 경우에는 전체를 다 1주택으로 봐서

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

상가는 상관이 없습니다.

상가는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1주택 비과세 혜택 받는거에 영향을 미치지 않습니다.

아주 기본적인 내용이지만 가장 많이 물어보셨던 내용 입니다.

물론, 수도권의 경우에는 몇가지 추가로 더 포스팅 해야 하지만

제가 직접 질문 받았던 내용으로만 포스팅을 하다보니 조정대상지역 관련 요건들은 쓰지 않았습니다. 

양해바랍니다.~

지금까지 양도소득세 관련 가장 많이 하는 질문들 중 대표적인 사례들을 알아봤습니다.

감사합니다.

안녕하세요~ 최소장 입니다.

오늘은 이주자택지에 대해서 간략하게 포스팅 해보려 합니다.

즉,

택지개발지구 내에 거주하던 원주민에게 주어지는 토지로서, 

단독주택이나 점포주택을 지을 수 있는 점포겸용택지를 말합니다.

무턱대고 그냥 주는 것은 아니고

조성원가의 80% 선에서 공급해서 보상합니다.

그리고 원주민들에게 보상해주고 남은 땅들을 원주민에게 준 가격의 1.5배~2배 가격에

일반인에게 공급합니다.

그래서 건축주들은 원주민들의 토지를 구매하면 일반 분양가보다 낮은 금액에

소유할 수 있어서 건축 원가를 크게 줄일 수 있습니다.

▶택지지구 땅의 초기 시세는 대체로 LH공사에서 일반인들에게 분양하는 분양가가 기준 가격이 됩니다◀

이주자택지는 

건폐율 50% , 용적률 150%가 적용됩니다.

또한,

1회에 한해서 전매가 가능합니다.

이유인즉, 자금이 없어 건축할 수 없는 원주민에 대한 배려 차원입니다.

그래서 합법적으로 1회 전매 가능합니다.

<< 원주민에게서 매수하는 이주자택지 >>

<< LH 공사에서 분양받는 택지 >>

이상,

 이주자택지 관련 제가 아는대로 포스팅해봤습니다.

감사합니다.

최소장의 네이버블로그 구경가기~

<< 원주민에게서 매수하는 이

주자택지 >>

다가구주택과 다세대주택의 차이점은?

차이점을 말하기 전, 건축법상의 주택에는 무엇이 있는지 또 어떻게 분류 하는지를 알아볼 필요가 있습니다.

주택은 크게 단독주택과 공동주택으로 분류됩니다.

다가구주택은 단독주택이며

다세대주택은 공동주택이라는 큰 차이점이 있습니다.

즉, 단독주택인 다가구주택은 소유주가 1명인 것이고,

공동주택인 다세대주택은 소유주가 여러명인 개별소유인 것입니다.

물론 지역에 따라

용적률이 허락을 한다면,

1~2층을 근린생활시설로 설계하고,

3~5층을 주택으로 쓰면 됩니다.

불법건축물로 적발시 이행강제금이 부과되는데,

이것 역시 두 주택이 다릅니다.

다세대주택은 전용 85제곱미터 이하일 경우, 5회 미만으로 강제금이 발생되며,

다가구주택은 불법건축물로 판단이 되면 이행강제금은 납부할때까지

계속 나오게 됩니다.

그 외 한가지 더 알아보면,

전입신고 및 확정일자 받을시에도 다릅니다.

다세대주택의 경우 개별등기가 가능한 주택이기에 동호수까지 정확하게 기재해야 합니다.

반면에, 다가구주택의 경우 단독소유인 주택인지라 지번까지만 기재하면 됩니다.

도시형생활주택 알아보러 가기~

안녕하세요~ 최소장 입니다.

최근 신규 아파트/오피스텔 입주건이 많아서 계약 진행을 많이 하는데요...

이럴때 세입자(임차인)분들이 항상 걱정하며 여쭤보시는 말...

전세나 월세를 찾을 때 신규 입주하는 아파트나 오피스텔 단지를 선호하는 경향이 많습니다.

입주 예정인 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양(집주인)에게 소유권이전등기가 됩니다.

임차인 입장에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권 설정도 할 수 없어 보증금 어떻게 되는거 아닌가.. 하고 너무 불안해지죠.

불안해하는건 아주 당연한겁니다.

왜냐하면, 실제로 피해 사례들도 많기 때문이죠...

그러나, 몇가지만 확인하면

전세보증금 떼일 염려는 없습니다.!!!

■ 첫번째, 분양계약자와 임대인이 동일 인물인지 확인하세요.

입주 예정 아파트나 오피스텔의 경우에는 미등기 물건이 많습니다.

미등기 물건은 전세 사기에 자주 악용되니 특히 조심!

미등기 물건은 꼭 분양계약자와 임대인이 동일한 지를 분양계약서와 신분증 등으로 반드시 확인!( 주민등록번호 까지 확인하세요~ )

통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기상태면

이를 확인하지 못합니다.

따라서 계약전에 반드시 분양계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트나 오피스텔의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적 사항을 확인해야 합니다.

■ 두번째, 분양권에 아무 문제가 없는지 확인하세요.

입주 예정인 아파트나 오피스텔에 문제가 될 수 있는 사유가 있는지도 확인하세요.

건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지,

분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 분양계약 해지 가능성은 없는지, 가압류나 가처분 등 권리관계가 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다. ( 부동산을 통해 계약시에는 부동산사무실에서 다 상세하게 파악해줍니다. )

■ 세번째, 계약은 소유주와 직접, 송금은 소유주 계좌로

직접하세요.

계약은 되도록 부동산 소유주와 직접 하는것이 안전하므로, 계약 체결 시 소유자가 아닌 공인중개사나 가족 등 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 합니다.

여기서 중요한건, 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 집주인 명의의 계좌로 반드시 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

■ 네번째, 직접 잔금 납부를 확인하세요 ( 가장 중요 )

집주인이 세입자의 전세금으로 새아파트, 오피스텔 잔금을 납부한다고 하는 경우가 많은데요, 이럴때는 전세보증금으로 잔금 납부에 쓰는지 확인하셔야 합니다.

임대인의 잔금 납부시 은행에 동행하는 등 적극적으로 임차권을 보호해야 합니다.

물론, 바로 위의 내용은 최악의 상황을 고려했을 경우입니다.

하지만, 저희는 최악의 상황까지 다 파악해야 합니다.!

그래서 최악의 상황이 되더라도 안전하게 전세보증금을 보호받을 수 있는 방법이 다섯번째 입니다.

■ 다섯번째, 계약 후 즉시 입주하고 전입신고 및 확정일자를

 받으세요

신규 아파트나 오피스텔의 경우 소유권이전등기가 마무리되기까지

일정 시간이 소요되기 때문에

모든 대비를 해 두어야 합니다.

바로 주택임대차보호법 적용입니다.

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에

주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 가지게 되어,

전세보증금을 보호받을 수 있습니다.

확정일자는 실거주를 해야 효력이 생깁니다.

설령 입주가 다소 늦어지더라도 주소를 미리 옮겨

전입신고와 확정일자를 미리 받아 두는게 좋습니다.

이때 분양 계약서상의 지번과 동호수를 정확히 기재해 전입신고를