신규 입주(미등기)아파트/오피스텔 전세 계약시 주의점

 

안녕하세요~ 최소장 입니다.

 

최근 신규 아파트/오피스텔 입주건이 많아서 계약 진행을 많이 하는데요...

 

 

이럴때 세입자(임차인)분들이 항상 걱정하며 여쭤보시는 말...

 

 

 

 

 

 

 

 

 

" 신규(미등기)아파트/오피스텔이라 좀 불안한데

 전세보증금 떼이는건 아닌가요? "

 

 

 

 

 

전세나 월세를 찾을 때 신규 입주하는 아파트나 오피스텔 단지를 선호하는 경향이 많습니다.

입주 예정인 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양(집주인)에게 소유권이전등기가 됩니다.

 

 

 

 

이때, 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한, 사용검사 후 소유권이전등기까지는 2~3개월 정도 걸리게 되죠. 이럴경우 새아파트나 오피스텔을 계약할 경우에는 미등기 상태로 계약을 하게 됩니다.

 

 

 

임차인 입장에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권 설정도 할 수 없어 보증금 어떻게 되는거 아닌가.. 하고 너무 불안해지죠.

 

 

불안해하는건 아주 당연한겁니다.

왜냐하면, 실제로 피해 사례들도 많기 때문이죠...

 

 

그러나, 몇가지만 확인하면

 

전세보증금 떼일 염려는 없습니다.!!!

 

 

 

 

■ 첫번째, 분양계약자와 임대인이 동일 인물인지 확인하세요.

 

 

 

입주 예정 아파트나 오피스텔의 경우에는 미등기 물건이 많습니다.

미등기 물건은 전세 사기에 자주 악용되니 특히 조심!

미등기 물건은 꼭 분양계약자와 임대인이 동일한 지를 분양계약서와 신분증 등으로 반드시 확인!( 주민등록번호 까지 확인하세요~ )

 

통상 등기부를 통해 집주인을 확인하지만 미등기상태면

이를 확인하지 못합니다.

따라서 계약전에 반드시 분양계약서 사본을 집주인에게 요구하고 건설사(시행사)에 아파트나 오피스텔의 실제 소유주의 전화번호 등의 인적 사항을 확인해야 합니다.

 

 

■ 두번째, 분양권에 아무 문제가 없는지 확인하세요.

 

입주 예정인 아파트나 오피스텔에 문제가 될 수 있는 사유가 있는지도 확인하세요.

건설사를 통해 중도금이나 잔금대출금(담보 설정금액)이 얼마인지,

분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 분양계약 해지 가능성은 없는지, 가압류나 가처분 등 권리관계가 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다. ( 부동산을 통해 계약시에는 부동산사무실에서 다 상세하게 파악해줍니다. )

 

 

 

■ 세번째, 계약은 소유주와 직접, 송금은 소유주 계좌로

직접하세요.

 

계약은 되도록 부동산 소유주와 직접 하는것이 안전하므로, 계약 체결 시 소유자가 아닌 공인중개사나 가족 등 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아 두고 집주인에게 연락해 위임 여부를 확인해야 합니다.

여기서 중요한건, 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 집주인 명의의 계좌로 반드시 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있습니다.

 

 

 

■ 네번째, 직접 잔금 납부를 확인하세요 ( 가장 중요 )

 

 

 

집주인이 세입자의 전세금으로 새아파트, 오피스텔 잔금을 납부한다고 하는 경우가 많은데요, 이럴때는 전세보증금으로 잔금 납부에 쓰는지 확인하셔야 합니다.

임대인의 잔금 납부시 은행에 동행하는 등 적극적으로 임차권을 보호해야 합니다.

 

 

 

 

신규입주 아파트나 오피스텔의 경우 대출 여부 파악은 굉장히 중요한 문제입니다.

신규 입주 아파트나 오피스텔은 대출을 안고 있는 경우가 많은데, 살던 집이 경매에 처분되는 등 최악의 상황을 고려하면, 통상 아파트나 오피스텔 낙찰가율이 70%대 이므로 대출금과 전세보증금을 합친 금액이 분양가의 적정 한도를 넘지 않도록 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

만약, 대출과 잔금 비중이 높을 경우 전세계약서 특약사항으로 전세보증금으로 중도금 일부를 상환한다거나 잔금을 납부한다는 조항을 명시해야 합니다.

 

 

물론, 바로 위의 내용은 최악의 상황을 고려했을 경우입니다.

하지만, 저희는 최악의 상황까지 다 파악해야 합니다.!

 

그래서 최악의 상황이 되더라도 안전하게 전세보증금을 보호받을 수 있는 방법이 다섯번째 입니다.

 

 

 

■ 다섯번째, 계약 후 즉시 입주하고 전입신고 및 확정일자를

 받으세요

 

 

신규 아파트나 오피스텔의 경우 소유권이전등기가 마무리되기까지

일정 시간이 소요되기 때문에

모든 대비를 해 두어야 합니다.

바로 주택임대차보호법 적용입니다.

 

미등기 상태에서 전세권설정은 불가능하지만 임차인은 입주와 동시에

주민등록 전입신고, 계약서상 확정일자를 받음으로써 대항력과 우선변제권을 가지게 되어,

 

전세보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

확정일자는 실거주를 해야 효력이 생깁니다.

설령 입주가 다소 늦어지더라도 주소를 미리 옮겨

전입신고와 확정일자를 미리 받아 두는게 좋습니다.

 

이때 분양 계약서상의 지번과 동호수를 정확히 기재해 전입신고를

해야 유효한 대항력을 갖추게 되고, 신고한 다음날 오전 0시부터

효력이 발생합니다. 

 

 

 

 

 

 

이 정도만 잘 파악하고 확인하셔도

 

안전하게 신규 미등기 아파트/오피스텔 계약하실 수 있습니다.~

 

 

미등기 아파트/오피스텔이라고 해서 무조건 위험하기만

한건 아닙니다.

신규 입주 아파트나 오피스텔은 입주 초기에 전세 물량이 한꺼번에

나오면서 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 깨끗하고 쾌적한 시설에서 주거생활을 누릴 수 있는 기회가 되기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

최소장의 네이버 블로그 구경가기~

 

http://blog.naver.com/oldgirl74