아파트 분양권을 팔때 내야 하는 세금은?

보유기간에 따라 세율 달라

계약금 납부일~ 양도일

1년 미만 50% , 2년 미만 40%

역세권이나 누가 봐도 좋은 입지의 아파트에 청약을 넣고 나면, 기대감에 부풀어 오르게 됩니다. 

만약 당첨이 된다면 실거주의 목적도 있겠지만, 혹시라도 몇천만원의 프리미엄이 붙게 되면 팔아서 단기간에 차익을 볼수도 있으니 

기대감은 더더욱 배가 됩니다.

뭐 이런것이 아파트 분양권의 매력인것은 분명합니다. 실제로 지인들중에는 아파트 분양권으로 1억 이상의 프리미엄을 받고 

매매하신분도 계시고요.

하지만, 아직 준공 전인 아파트의 분양권이라고 해서 세금에서 자유로울순 없죠.  분양권도 가격이 오른 상태에서 팔면, 즉 프리미엄을 

받고 팔게 되면 당연히 양도소득세를 내야 합니다.  프리미엄 자체가  양도차익이 되는 겁니다.  대신에  취득세나, 재산세 같은 세금은 

나오지 않습니다.   그런데요, 이 분양권의 양도소득세가 만만치가 않습니다.

그렇다면 분양권의 양도소득세는 얼마를 낼까요?

아파트 분양권의 양도소득세율의 경우, 보유기간에 따라 세율이 다릅니다.  1년 미만 보유 하고 매도 하셨다면 양도세율은 50% ,  

2년 미만은 40%, 2년 넘게 보유하셨다면  과세표준에 따라 6~42% 가 적용됩니다.  중요한건 보유기간이 도대체 언제부터를 말하는지가

중요하겟죠.  이때의 보유기간은 분양계약을 하고 계약금을 납부한 날부터  양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

5천만원의 프리미엄을 받고 1년 3개월 뒤에 팔면 양도세는?

와~ 좋겟네요, 그리고 부럽습니다. 청약 당첨 후 프리미엄이 5천만원이나 붙었으니...

프리미엄  5천만원을 받으셨다면 양도차익이 5천만원이 됩니다.  장기보유특별공제 같은건 받을 수 없으나 양도소득기본공제는 받을 수 

있습니다.  5천만원에서 250만원을 빼고, 1년 이상 2년 미만 보유하셨으니 세율은 40% 네요. 세율 적용 후 양도세는 1900만원이 나옵니다.

양도소득세는 최종납부시 항상 지방소득세( 산출된 양도세의 10% ) 도 함께 납부해야 하니, 약  2천만원이 넘는 돈을 세금으로 내야 합니다.

세금 때고 남는  금액은 3천이 안되겠네요.

수천만원의 프리미엄이 붙었다고 크게 좋아할일도 아닙니다. 이런걸 잘 따져서 분양권 파는 시기를 잡는것이 절세의 방법입니다.

2년 이상 보유하고 팔면 양도세는 좀더 줄어드니까요. 하지만 2년 뒤에 분양권을 매수하겠다는 사람이 반드시 있을거라는 것은 확신하기 

힘들겟죠.

프리미엄을 낮춰서 쓰면 세금이 얼마나 줄어드나...?

5천만원의 프리미엄을 3천 내려서 2천으로 양도차익을 계산해 보면,  2천에서 250만원 빼주고 세율 40% 적용하면 , 700만원이라는 

양도소득세가 나옵니다. 지방소득세 10% 추가하면 총 세부담은 770만원이네요, 거의 천만원 이상의 금액을 세금으로 내지 않아도 됩니다.

이게 바로 다운계약서 입니다.  솔직히 아파트 분양권 다운계약서가 빈번합니다.  전국의 아파트 분양권을 거래하는 부동산에서도 

다운계약서 안쓴다고하면 그것도 거짓말입니다. 이런 세금 문제 때문에 프리미엄을 많이 받으신 분들은 거의 다 다운계약서를 

요구하십니다.  그렇다고 다운계약서를 쓰시라고 설명드린건 아닙니다.  혹시나 다운계약서를 썻다가 나중에 걸리기라도 한다면, 

엄청난 비극이 기다리고 있을겁니다. 부당과소신고가산세, 납부불성실가산세 등 추가로 세액의 50% 이상을 더 내야 합니다.

가끔 전매제한 기간 중임에도 분양권 거래가 되냐고 물으시는데, 뭐 미등기 전매로 가능이야 하겠죠.

하지만 엄연한 불법입니다. 미등기 전매 사실 발각되면 추후에 골치 아파집니다.

아파트 분양권을 팔때 프리미어을 받으셨다면, 양도소득세를 내셔야 합니다~

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