임차한 주택의 하자는 누가 수선하나?

아파트,원룸,오피스텔 등

임대차(전세,월세) 관련 중개를 하고 나면

자주 발생되는 일이

임차한 주택의 하자 수선을 

과연 누가 어디까지 해줘야 하는지에 대한

전화 받는 일입니다.

단순하게 생각해보면 간단한 문제일수도 있습니다.

임차인이 쓰다가 고장냈으면 

임차인이 수선해서 다시 사용하면 될것이고,

주택 자체의 주요 구성부분에 대한 

대수선은 임대인이 수선의무를 지는거겟지요.

현실에서 우리는  

임대차계약이 전세인지 월세인지 

구분을 해서  해석이 좀 달라지죠.

전세 임대차계약이면 왠만하면 

임차인이 수선해서 다시 사용하고,

월세 임대차계약이면 왠만하면 

주인이 수선을 해주는 경우가 많습니다.

실례로,

화장실 변기 물 내리는 버튼이 고장이 났을 경우,

별 비용이 들어가지 않고 

쉽게 고칠수 있는 것이라면,

전세 임차인은 본인들이 직접 

고쳐서 쓰는 경우가 많습니다.

반면에,

 월세임대차 계약의 경우

임대인들이 사소한것도 

왠만해서는 다 고쳐주십니다.

그런데 이것도 다 맞는 말은 아닙니다.

사소한 고장의 경우라고 해도

 전세임대차계약의 임대인이 

고쳐주는 경우도 아주 많습니다.

반대로 월세임대차계약의 임대인 중에서는 

사용하다가 고장난 것이니 

세입자인 당신이 고쳐 쓰라고 하는 분도 있습니다.

하지만 

어떠한 경우에도 

건물의 주요 구성부분에 대한 

대파손은 당연히 임대인이 수선의무가 있습니다.

임대인이 수선해야 하는 경우

민법 제623조를 보게되면,

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용,수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무( 이하 ' 임대인의 수선의무'라고 한다. )를 부담한다.

라고 되있습니다.

어찌됫건 임대인은 세입자가 주택을 잘 사용할 수 있게 관리해주고 수선해줘야할 의무가 있다고 합니다.

물론 임대인의 수선의무는 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인이 사용,수익시키는데 필요한 범위내에서만 인정되는것 입니다.

<대법원 94다34692판결>

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 

그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의  특별한 사정이 없는 한 그러한 특약에 의하여 

임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는

파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 

기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 

수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다.

보일러 배관이 터졋다던지, 비가 샌다던지,보일러 자체가 고장인경우, 수도관의 누수현상, 욕실 벽이 갈라지는 하자 등

이런 대수선, 대파손의 경우와

전기시설등의 노후로 교체한 경우, 창문 자체가 파손된 경우 등은 임대인이 부담할 수선비용에 해당 됩니다.

만약, 이런 대수선 비용을 임차인이 지불했다면 임대인에게 필요비로 청구해서 돌려 받을수 있습니다.

임차인이 수선해야 하는 경우

임차인은 주택내부의 어떤 물건을 파손했거나 장해가 생긴 경우, 큰비용이 들지 않고 쉽게 고칠수 있을 정도의 

사소한것이라면 임차인이 비용을 들여 수선하면 됩니다.

즉, 임차인의 통상적인 수선의무라고 생각되는 것은 부분적인 도배를 하거나, 전등 및 전구 교체, 수도꼭지 교환 등

간단하게 고칠수 있는 정도의 수선이 해당 됩니다.

신축 주택이라던지 신규 분양 아파트의 경우라면  누가 어디까지 수선하고 어떻게 수선해야 하는지 논쟁거리도 아닙니다.

신규 아파트라면 AS기간이 기본적으로 있을것이며, 신축 주택이라면 왠만하면 건축주들이 다 해줍니다.

아파트,오피스텔,주택의 연식이 7~8년차 정도되면 빈번하게 발생되기 시작합니다.

수선의무 관해서 임대인과 임차인이  얼굴 붉혀지는 일이 생길때 마다 보면  내 돈 10원도 안쓰려고 해서 싸우는 일이 

다반사 입니다. 

서로 감정이 상하고

감정 상하게 되니 무슨말을 중간에서 해봐도 서로 오해하고 의심하고~

법이라는 것이 엄연히 존재하지만,

법대로 살아가기에는 너무 빡빡하자나여~

서로서로 좋게좋게 해결하는 것이 좋지 않을까요?

가끔은 조금 손해를 보는 것이 나중을 위해 제 자신에게 더 나을 수 있으니깐요.

(클릭)주택 매수 후 중대한 하자 발견시 하자담보 책임은?(클릭)