주택 매수 후 중대한 하자 발견시 하자담보 책임은?

주택 매수 후 중대한 하자 발견시 하자담보 책임은?

봄이 오고~ 이사철이 되면서

새로운 세입자가 들어오고 혹은 새로운 매수인이 나타나고~

매수인이 잔금까지 다 치르고 입주까지 했는데 균열,누수 등 

중대한 하자가 발견됬는데 이걸

매도인에게 따져서 하자담보책임을 물을 수 있을까요? 

이미 잔금까지 다 줬는데??

법조항을 먼저 보면

매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 이를 알지 못한 때에는 

이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 

매수인은 계약을 해제할 수 있다.

기타의 경우에는 손해배상만을 청구 할수 있다.

그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 

이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다

<민법 제580조 매도인의 하자담보책임 1항>

법조문은 언제봐도 말이 어렵네요.

저말인즉, 어찌됫건 매수인이 하자를 전혀 알지 못한 경우

계약도 해제할 수 있다는 말이네요.

기타의 경우에는 손해배상만 청구 할수 있다는거 보니

매매계약을 달성함에 있어서 중대한 하자가 아닐시에는

매수인은 손해배상만 청구 가능하고

계약을 해제할수 없다는 말인듯 하네요

결론은

매매계약후 잔금이 처리되고 입주까지 한 상태여도

매수인이 하자에 대하여 

전혀 알지 못했거나 과실이 없는 경우라면

계약을 해제하고 손해배상을 청구 할수 있습니다.

정말 중요한것은

매수인이 위와 같은 권리를 행사하려면

매수인이 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6개월 이내에 

하여야 합니다.

이것 역시 법조항에 명시되어 있습니다.( 민법 제 582조 )

그런데,

매매계약서를 쓰면 특약사항이라는 것을 항상 명시하는데

그 특약사항에

" 현 시설 상태에서 매수인이 확인하고 계약한다 "

라는 문구를 썻다면

이야기가 달라 질까요?

대법원 판례에서는 이렇게 말합니다.

특약사항에 현 시설 상태의 계약이라고 해도 내부 누수 및 균열등 

중대한 하자에 대한 책임을 배제하는 것은 아니라고 보며,

매수인이 하자 부분에 대해 선의이며 선의인데 과실이 없다면 손해배상을

청구할 수 있다고 법원이 판단하고 있습니다.

( 대판 2000.01.18. 98다 18506 )

역시나 이 경우에도 

그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사를 해야 합니다.

간추리면,

중대한 하자를 매수인이 전혀 알지 못하고 계약을 하였을 경우,

계약을 해제하고 손해배상도 청구 할수 있고,

계약을 달성 할수 없을 정도로 중대한 하자가 아니면

계약해제는 안되며, 손해배상만 청구 할수 있다는 내용 입니다.

실무에서는

빈번히 발생되고 있는 일 입니다.

이로 인해, 매도인 매수인 당사자들간의 실랑이도 많이 발생되기도 합니다.

반드시 숙지하시어서 피해보는 일 없으시길 바랍니다.