2018 주택임대차보호법

2018 주택임대차보호법이라고 거창하게 시작했으나~

작년에 비해 딱히 개정된 내용은 없습니다.

얼마전 포스팅한 2018 상가임대차보호법은 개정사항이 있었으니

지난 포스팅 보시면 됩니다. 

(클릭)상가임대차보호법 ( 2018년 개정안 )

1. 적용 대상 및 범위

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 계약에 주임법이 적용되며, 

일부가 주거용 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용이 됩니다.

주거용 이라면 미등기 건축물/무허가 건축물에도 주임법은 적용됩니다.

그러나 기존에 비주거용 건물의 

일부를 주거용으로 사용한 경우에는 주임법 적용 안됩니다.

2. 우선변제권

임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는

 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 

공매시 임차주택의 환가 대금에서

후순위 권리자 기타 일반 채권자 보다

 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

선순위 권리자보다 우선하여 보증금을 반환 받는것이 아닙니다.

대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이며,  

다음날 0시 부터 대항력은 발생합니다.

우선변제권은

반드시 확정일자를 갖춰야 한다는 점입니다.

또한,

대항요건과 확정일자를 갖춰놧으니 가만히 있어도 되겟지? 

하면 안됩니다.

경매시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 합니다.

3. 최우선 변제권(소액임차인)

최우선 변제권이라는 것은 

경매등기 전까지 대항요건을 갖춘 

소액임차인은 경매 또는 공매의 배당에서 

보증금 중 

일정금액을 다른 담보물권자보다 

우선하여 변제 받을수 있는 권리 입니다.

쉽게 말해, 

내가 소액임차인일 경우 경매등이 실행되면 

내 보증금중 일부는 제일 먼저 주겠다는 이야기 입니다.

위의 우선변제권의 조건이 

대항요건+확정일자  였다면,

최우선변제권의 조건은

대항요건+소액임차인 이어야 합니다.  

확정일자는 필요치 않습니다.

최우선변제도 마찬가지로 

배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.

최우선 변제권이라고 해서 

무조건 보증금 전부가 보호되는

 줄 알고 계시는 분도 있으십니다.

위에도 말씀드렸듯, 

보증금 중 일부를 최우선으로 받는것입니다.

또한, 반드시 소액임차인이어야 하는데

지역마다 소액임차인의 범위는 다릅니다.

<< 현재 날짜( 2018년 5월 )의 소액임차인 범위 및 최우선변제금액 >>

서울시 

임차보증금 1억원 이하  >>  최우선변제 금액 3,400만원

수도권 중 과밀억제권역 

임차보증금 8,000만원 이하 >>최우선변제 금액 2,700만원

광역시(군 제외), 안산,용인,김포,광주 포함 

임차보증금 6,000만원 이하 >>최우선 변제 금액 2,000만원

세종시 

임차보증금 6,000만원 이하 >> 최우선변제 금액 2,000만원

그 외 지역 

임차보증금 5,000만원 이하 >> 최우선변제 금액 1,700만원

그런데  이 최우선변제는 반드시 알고 가셔야 할 점이 있습니다.

최우선변제금액을 선정할때는

임차인이 전입신고를 한 날짜를 기준으로 

하는 것이 아니라는 것입니다.

등기부상 선순위 근저당권 설정일을 기준으로 

한다는 것인데

예를 들면,

① 2018년 5월에 서울에 7,000만원 임대차계약을 하고 전입신고를 했다

② 2010년 8월에 임대인은 은행에서 대출 및 근저당권 설정.

②번을 기준으로 최우선변제금액을 따져야 하는 것입니다.

근저당권 설정일 기준으로 최우선변제금액을 따져보면

2010년  8월 기준 서울시는 

임차보증금 7,500만원 이하 일 경우

최우선변제금으로 2,500만원을 먼저 받을수 있습니다.

2018년 1월에 근저당이 설정됬다면 

3,400만원을 받을 수 있을텐데 말이죠.

이걸 꼭 아셔야 합니다.

기준이 되는 시점에 따라서 변제금액의 차이가 많습니다.

이래서 오래된 주택의 임대차는 주의를 해야 합니다.

너무 오래된 주택에 임대차계약을 하실거면

꼭 한번 잘 생각해보시고 계약을 하시길 바랍니다. 

(클릭) 주택임대차 묵시적갱신 관련 포스팅 가기~