상가임대차보호법( 2018년 개정안 )

상가임대차보호법( 2018년 개정안 )

상가 또는 상가주택을 투자할때 항상 따져보는 것이 수익률이죠~

투자자 입장에서는 수익률도 중요하지만 어떤 임차인을 어느정도의 

월세에 세를 놔야 할지도 꼭 미리 생각해봐야 합니다.

왜냐하면,

상가임대차보호법에 의해 보호받는 임차인과

보호 받지 못하는 임차인으로 인해 매년 인상할 수 있는 임대료 폭의 차이가 발생 할 수 있기 

때문입니다.

쉽게 말해,  월세를 인상해서 수익률을 높이고 싶지만

무작정 올릴수가 없죠.

상임법은 대체적으로 임차인들이 더 숙지를 잘하고 계신 경우가 더 많습니다.

하지만 위에 말씀드렸듯, 

상가 투자 및 임대인들도 반드시 숙지하고 있어야 합니다.

더욱이 2018년 개정안이 1월 26일부터 시행이 되니

구체적으로 알 필요가 있습니다.

먼저, 상가임대차보호법의 보호를 받으려면 조건이 있는데요,

임차인은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 임차해야 하며,

대통령령이 정하는 일정 금액 이하의 임차보증금일 경우에 보호 받습니다.

상가는 대부분 월세계약이라 환산보증금 으로 따집니다

환산보증금 = 보증금 + ( 월세 x 100 )

상가 임대시 임대보증금과 월세의 금액을 합산해서 

계산한 보증금 총액을 말합니다. 

임차인의 상가임대차보호법 적용 대상 여부를 가르는 기준이 됩니다.

지역마다 이 환산보증금액이 다릅니다.( 2018년  1월 26일 시행 )

서울의 경우 , 

변경전  4억에서  6억 1천만원 으로 변경

수도권과밀억제권역( 부산,인천,의정부,성남 등)의 경우 ,

 변경전 3억에서 5억원으로 변경

광역시( 부산,인천,광역시의 군지역 제외 ), 세종시,파주시, 화성시,안산시,용인시,김포시,광주시, 

변경전 2억 4천만원에서 3억 9천만원으로 변경

그 밖의 지역( 광역시의 군포함 ),

변경전 1억 8천만원에서 2억 7천만원으로 변경

위의 환산보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 상임법을 적용하지 않는다는 점입니다.

환산보증금의 범위가 상향조절이 됬다는 것은

임차인이 법적으로 더 큰 범위에서 보호를 받게끔 하려고

개정된것 같습니다.

또한,

환산보증금액을 초과하면 매년 5%씩 ( 2018년 1월 26일 시행 ) 이내의 임대료 인상과 

5년 동안 보장되는 계약갱신요구권이라는 권리가 거부될 수 있습니다.

임대료 인상 부분 역시 개정 된 부분인데

변경전 9% 에서 5%로 인하 됬습니다.

즉, 기존에는 임대인이 9%로 이내에서 월세를 올렸다면

이제는 5%로 이내에서 월세를 올려야 하는겁니다.

그러나 5%로  적용을 받게 되는 경우는

기존의 임차인이 계약을 갱신할 경우에만 해당합니다. 

신규 임대차의 경우는 적용이 안된다고 합니다.

계약갱신요구권도 5년에서 10년으로 개정이 되나 기대했으나

좀 더 지켜봐야 할 듯 합니다.

개정이 된 만큼 임차인 뿐만 아닌 임대인도 

반드시 숙지해야 하는 상가임대차보호법 입니다.

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