계약기간 종료 전 2~3개월 전에는 집주인에게 말해주는것이 서로 좋다

이사를 가게되면 기존의 전입신고 및 확정일자는 신경쓰지 않아도...

새로운 세입자와 이사날을 맞추는게 가장 좋다

전세나 월세 임대차 계약을 잘 하는것도 중요하지만, 

계약기간을 잘 마무리하는 것도 중요합니다. 

임대차계약 종료시점에서 꼭 알아둬야 할 

내용은 뭐가 있을까요.

이사를 하고 싶은데 계약기간 아직 많이 남은 경우,

집주인에게 언제쯤 말하는게 좋은건가요?

임대차계약기간이 아직 많이 남은 상태에서 

이사를 하고 싶을 때는 

아무리 못해도 2~3개월 전에는 

집주인에게 말해주는게 좋습니다. 

이 경우 기존 세입자가 신규 세입자를 

들여놓고 나가는 경우가 다반사이지만,  

집주인이 직접 신규 세입자를 

맞추는 경우도 많기 때문에 집주인에게도 

새로운 세입자를 구할 시간적인 

여유를 줘야 합니다.

 또한 

계약기간은 다 못채우고 나가는 경우이므로 

기존 세입자가 새로운 세입자를 들이는

 중개보수는 집주인이 아닌 

기존 세입자가 부담해야 합니다. 

이 경우 집주인이 직접 새로운 세입자를 들여도

 중개보수는 기존 세입자가 부담합니다.

임대차계약기간이 다 끝나서 나가는 

경우에도 계약기간 종료 2~3개월 전에는 

집주인에게 말해주는것이 서로 좋습니다. 

물론 법에는 임차인은 

계약기간 종료 1개월 전에만 

통보하면 되지만 굳이 

그 1개월을 반드시 지킬필요는 없지 않을까요~

받아 놓은 확정일자 및 전입신고는 어떻게 해야 하는지요?

새로운 집으로 이사 가려는 곳의 

주민센터에 가서 전입신고 및 확정일자를 받게되면, 

기존 내용은 자동적으로 사라집니다. 

굳이 그 전에 받아놓은

 확정일자 및 전입신고 신경 안써도 됩니다.  

보증금은 언제 돌려받나요?

간단하게만 생각해본다면 

임대차계약기간 종료 되고 내가 나갈때 

집주인한테 받으면 되는겁니다. 

그러나 

월세 세입자는 크게 문제될것이 없으나 

전세 세입자는 약간 꼬일수도 있는 

일이 생길수도 있습니다.

 월세계약은 보증금의 액수가 그다지 

크지 않아서 계약기간 종료되서 

집을 비울때 집주인에게 돌려받는것이 

어렵지 않으나 전세는 보증금의 액수가 

어느정도 되다보니 새로운 세입자의 보증금을 

받아서 기존 세입자 나갈때 주는 경우가 많습니다. 

이때 서로 이사를 나가고 들어오는 날이 

같으면 문제 될일은 없지만,

이사를 나가는 사람이 이사 들어올 사람보다 

먼저 나가게 된다면 상황이 복잡해집니다. 

왜냐하면 

이사를 나가는 사람도 보증금을 받아야 

이사갈 집의 보증금을 처리할텐데 말이죠. 

이럴 경우 이사 들어올 사람과 잘 이야기하고 

부탁해서 앞당겨 받는것이 가장 좋습니다. 

당겨 받는것도 안된다면 이사가는 날 

집주인에게 보증금 받아야 합니다.

집주인이 만약 그래도 안준다면,

임차권등기명령 이나 보증금반환소송 등

법의 힘을 빌려야합니다.

다음에 포스팅 하겠습니다. << 끝 >>

통신판매사업자 > 공정거래위원회 

그 외 사업자 > K 레포트

국세청 홈텍스는 기본정보 조회 안되.

사업자등록번호 또는 대표자의 성함 또는 상호명, 이 가운데 한가지만 알고 있을때 해당 기업의 위치나 기본적인 정보를 알아볼수 있게 도와주는 사이트들이 있습니다.먼저 공정거래위원회 입니다.  

공정거래위원회 홈페이지 바로가기~  

어떤 기업의 사업자번호만 알고 있다고 가정하고 검색을 해보겠습니다.

먼저 위의 링크타고 공정거래위원회 사이트를 접속하면  가운데 부분에 [정보공개] > [통신판매사업자]를 클릭합니다.

그런데 그전에, 사업자등록현황 탭을 보아하나, 이 공정거래위원회 사이트에서는 온라인판매를 전문으로 하는 기업들의 조회만 

가능한듯 합니다.

어째튼 클릭하고 들어갑니다.

화면 중간 하단 부분에 검색 바가 나오는데, 사업자번호,상호,대표자 성함으로도 검색이 가능합니다. 

몇일전 온라인쇼핑몰에서 지갑을 구매했는데 쇼핑몰 사이트의 사업자번호를 예제로 검색해보겠습니다.( 참고로 지금 검색해보려는 사업자번호는 몰래 알아낸것이 아닌 해당 쇼핑몰 사이트의 공개된 기업정보에 기재가 되어 있는 번호를 사용했습니다. )

비교적 구체적입니다. 이렇게 온라인 판매를 전문으로 하는 기업의 사업자등록번호 또는 상호명, 대표자의 성함 중 한가지만 알고 계신다면  공정거래위원회 홈페이지를 이용하시면 됩니다. 

그런데, 뭔가 좀 아쉽습니다. 통신판매사업자가 아닌 사업자는 조회해 볼 수는 없는가.  그럴때는 K레포트라는 사이트를 이용하시면 됩니다. K 레포트 홈페이지 바로가기~

위의 링크 타고 접속을 하게 되면, 여기는 둘러볼 필요도 없이 검색바가 바로 나옵니다.

친절합니다. 바로 검색하라고 합니다. 마찬가지로 사업자번호, 대표자 성함, 상호명 중 한가지로 검색가능합니다. 음... 저는 이번에는 요즘 저를 너무나도 괴롭히고 있는 기업인 SK하이닉스를 검색해보겠습니다. 상호명만 알고 있다고 가정하겠습니다. ( 하이닉스 때문에 고달픕니다....)

누구나 다아는 대기업이므로 모자이크는 안했습니다. 본사주소,설립일,대표자 성함 정도가 정확하게 나오네요. 딱 보아하니 여기는 더 자세한 기업의 정보를 보려면 유료결제를 해야 하나 봅니다. 하이닉스란 기업을 좀더 구체적으로 알기 위해 저 돈은 너무나 아깝네요.

아무튼 사업자등록번호 조회해서 어떤 정보를 어디까지 확인할 수 있는지 알아봤으며, 어떤 사이트든 로그인은 필요없습니다.

또한, 국세청홈텍스에서도 사업자등록번호 조회가 가능한데요, 홈텍스에서는 사업자의 등록상태에 관해서만 조회가 됩니다. 즉, 이 사업자가 계속사업자냐 폐업사업자냐 계속사업자라면 과세유형이 일반,간이 중 무엇이냐, 폐업사업자라면 휴업중인지 폐업인지..... 이정도만 조회가 가능합니다.  위 두 사이트 처럼 해당 사업체의 기본적인 정보도 조회가 안됩니다.   <<끝>>

근로소득이 있는 무주택자

연소득 7천만원 이하

공제율 10% > 12%

월세를 사는 세입자들은 월세 금액이 얼마인지를 떠나서 경제적인 부담이 굉장히 클 것입니다. 더욱이 월세 세입자가 학생인 경우나 사회초년생인 경우에는 더더욱 경제적으로 부담이 큽니다.  이런 부담을 조금이나마 덜어주기 위해서 나라에서는 연말정산시 지급한 월세를 세액공제해주고 있습니다. 

그러나 아무나 다 해주는건 아니겠지요. 이 월세 세액공제혜택을 받기 위해서는 몇가지 조건이 있습니다.

◆월세 세액공제혜택은 어떤 사람이 받나?

연소득이 7천만원 이하이어야 합니다.  근로소득이 있는 무주택세대주 또는 배우자는 지급한 월세를 세액공젱 받을 수 있습니다. 

혹시나 세대주가 깜박하고 공제를 받지 못했다면 세대원이 대신 받을 수도 있다고 합니다.

그런데 여기서 좀 짚고 넘어가야 할부분이 "근로소득이 있는" 이 문구를 해석하고 넘어가야 합니다. 

결국 저 말은 일정한 소득이 반드시 있어야 하며, 4대 보험에 가입이 되어 있는 근로자만 공제를 받을 수 있다는 말입니다. 안타까운 현실이지만 학생이나 근로소득이 없는 일반 자취생들에게는 혜택이 없습니다.

◆아무 주택이나 다 가능한가? 월세 세액공제혜택 받을 수 있는 주택 규모는?

아파트,단독주택,다세대,다가구,연립,빌라,오피스텔 등등 주택 비스무리 하면 다 가능한데, 전용면적이 85제곱미터 이하여야만 합니다. 아참, 고시원도 세액공제 대상이긴 합니다. 그리고 임대차계약서상의 주소와 실거주하는 주소 즉, 주민등록상의 주소가 일치해야 합니다. 전입신고 꼭 하라는 뜻 입니다. 월세 세액공제혜택을 위해서 확정일자는 필요 없습니다. 전입신고를 반드시 해야하는 것이 임대차계약기간 중에 전입신고를 해버리면 그전에 지불했던 월세에 대해서는 인정을 안해줍니다.

◆얼마나 공제해주나?

연간 지급한 월세액의 합이 750만원이 한도액입니다. 이 한도금액을 기준으로 무주택자이면서 근로소득이 연 7천만원 이하면  납부한 금액의 10%를 공제해줍니다.

즉 연간 지급한 월세액이 750만원일때 75만원을 세액공제 해줍니다. 연간 월세액이 1천만원이 넘는다 한들 75만원까지만 공제 가능합니다.

그런데, 무주택자이면서 근로소득이 연 5500만원 이하이면 납부한 금액의 12%까지 공제를 받을 수 있습니다.

◆월세 세액공제 신청방법

이 월세 세액공제를 신청함에 있어서 집주인의 동의는 필요치 않습니다. 임대차계약서와 월세 계좌이체 내역만 있으면 신청 가능하며 제때 신고를 못했더라도 5년 안에만 청구하면 혜택을 받을 수 있습니다. 세무서를 직접 가셔도 되지만 인터넷으로도 신청 가능합니다. 국세청 홈텍스를 이용하시면 됩니다.   국세청 홈텍스 바로가기~

홈텍스 메인화면 [ 상담/제보 ] 클릭 하시고 우측하단에  [ 현금영수증 민원신고 ] 탭의 [ 주택임차료 민원신고 ] 클릭하셔서 진행하시면 됩니다. 로그인은 필수 입니다.

◆필요 서류는?

임대차계약서 사본, 계좌이체 내역서 또는 현금영수증, 입금증 등 월세를 지불했다는 증명서류, 주민등록등본이 필요합니다. <<끝>>

국토교통부 실거래가 공개시스템

온나라부동산포탈

파악 후 반드시 부동산 문의

요즘은 부동산 실거래가 조회할 수 있는 곳도 참 많아졌습니다. 인터넷상은 물론이고 요즘은 핸드폰 어플도 너무 좋게 나와서 이동하면서도 언제든지 찾아볼 수 있습니다.

어플은 나날이 발전하는거 같네요.

부동산 실거래가 조회를 위해 가장 많이 방문하는 사이트는 역시나 저는 < 국토교통부 실거래가 공개시스템 > 입니다. 물론 온나라부동산포탈 이라는 한눈에 보기 좋은 사이트도 있습니다. 하지만 온나라부동산포털에서는 땅의 실거래 내역은  확인할 수 없습니다. 하지만 해당 부동산의 종합적인 정보를 한눈에 보기에 제일 좋은 사이트 입니다.

아무튼 저는 토지의 시세 파악을 위해서는 < 국토교통부 실거래가 공개시스템 > 을 이용합니다.

■ 국토교통부 실거래가 공개시스템 바로가기

위 클릭하셔서 들어가시면 오른쪽 상단에 [실거래가 자료제공]과 [(구)실거래가공개시스템] 이 두 가지가 보입니다.

[실거래가 자료제공]은 말그대로 조회한 실거래가의 자료를 엑셀파일로 다운받을수 있게 해줍니다. [(구)실거래가공개시스템] 은 예전 방식인데 조회한 부동산의 실거래가를공개만 해줍니다. 저는 개인적으로 옛날 버전인 (구)실거래가 시스템을 거의 씁니다.

[(구)실거래가공개시스템] 클릭하시게 되면 빠른 실거래가 조회가 우측 중간쯤 나옵니다.

오늘 오전에 지인분이 충북 오창읍의 땅을 팔아달라고 내놓으셨습니다.  오창읍 주변의 땅은 요즘 얼마에 거래가 되는지 그 거래가를 통해 시세가 어느정도나 되는지 실거래가 조회를 통해 파악해보겠습니다. 

일단 [토지] 탭 선택하시고 거래유형은 당연히 매매, 주소는 편하신대로 하시고 기준년도를 지금이 2018년 8일 이니 직전 분기인 2분기로 하고 지역선택에 주소를 넣고 금액,지목,용도지역은 건드리지 않고 검색을 눌러보겠습니다. 

검색을 누르면, 2018년 2분기 즉, 4~6월 거래된 땅들이 나옵니다. 지목도 나오고 용도지역도 나오고 중요한건 거래면적이 나온다는 것입니다. 이 거래면적이 왜 재밌냐면요,

누가 어디 땅을 팔았는데 얼마에 팔았을지 궁금하자나여, 자세한 땅의 주소를 몰라도 면적이 표시가 되니 얼마든지 추측이 가능합니다.

음. 2분기를 보니 거래내역이 많지가 않습니다. 그러나 평당 얼마에 팔렸는지 따져 보겠습니다. 

거래면적 5708㎡ 이고 계획관리지역의 땅이 7억9천에 매매가 된걸 볼수 있습니다. 평당 금액을 계산해보니 약 45만원에 거래한걸 알수 있습니다.

제곱미터를 흔히 쓰는 평으로 변환시에는 0.3025를 곱해주시면 됩니다.

그런데 한눈에 봐도 370㎡이고 계획관리지역인 땅이 1억1천 만원 정도에도 팔렸습니다. 딱봐도 평당 약 1백만원 정도 됩니다. 같은 계획관리지역인데 차이가 많이 나네요.물론 땅의 지목이 두땅이 다르기에 차이가 나는걸 수도 있고 결정적으로 땅의 위치가 어디냐에 따라 차이가 날순 있습니다. 일단 2분기로 표본을 내기에는 거래 건수가 너무 적습니다. 저 정도 파악하고 1분기를 검색해 보겠습니다.

2분기 보다는 거래내역이 좀 있습니다. 

면적이 1,057㎡ 이고 계획관리지역의 땅이 1억6천에 거래됬으니, 평당 약 50만원 정도에 거래가 된걸 확인할 수 있습니다. 877㎡ 의 땅 역시도 평당 약 50만원에 거래가 된걸 알수 있습니다. 

그 위의 생산녹지안에 있는 땅의 거래내역을 보면, 2,258㎡의 땅과 1,349㎡ 땅이 각각 1억1천3백, 6천7백에 거래됬는데 평당 따지면 약 16만원 정도에 거래가 된걸 확인할 수 있습니다. 중간에 3,392㎡의 땅은 평당계산해 보니 약 11만원 정도네여~ 같은 용도지역이라도 위치가 어디냐에 따라 충분히 가격은 달라질 수 있습니다. 땅 모양이 심각하게 불규칙하다던가 도로가 붙어 있긴 하나 차 한대 간신히 지나갈 정도의 협소한 도로가 붙은 땅들은 가격적인 메리트에서 단점으로 작용할 수 밖에 없습니다.

일단 저 두 표본으로 오창읍 ㅇㅇ리의 계획관리지역내의 땅값은 45만원에서 50만원을 형성중인듯 하고, 생산녹지지역 내의 땅값은 약 11만원에서 16만원 사이를 형성중인듯 합니다. 

하지만 저 표본도 저에게는 부족했습니다. 저 지역의 2017년도 거래내역을 다 봤습니다.( 포스팅은 생략)

생산녹지지역 내의 땅은 10만원에서 17만원사이가 가장 많았으며, 계획관리지역 내의 땅은 지목 및 위치에 따라 차이는 분명히 있으나  45만원에서 50만원 약간 넘는 수준이 가장 많았습니다. 간혹 80만원~100만원 사이의 땅도 거래된 내역이 있었습니다. 저 지역을 조회하다 보니 대부분이 생산녹지지역이었으며 중간중간 계획관리지역이 박혀 있는 그런 지역이다보니 계획관리지역내의 땅도 위치와 땅 모양에 따라서 차이가 심하게 있었던듯 합니다.

이정도 유추만 해내도 내 땅을 비롯해 주변의 시세파악도 충분히 가능합니다.

여기서 좀 더 구체적으로  알기 원하신다면 간단합니다. 인터넷으로 저 지역의 공인중개사사무소를 찾으시면 됩니다. 그리고 전화를 하시면 거의 비슷한 수준일겁니다. 저역시 조사를 대충 마치고 그 지역에서 20년 가까이 부동산을 해오신 선배님에게 전화를 해서 여쭤본 결과

심하게 땅값 차이가 나지 않았습니다.

물론 이렇게 유추해내는것이 옳다고도 맞다고도 할수 없습니다. 

여기서 정말 중요한 점은, 

국토부 실거래가 공개시스템의 거래된 가격을 100% 신뢰해서는 안됩니다.

이유인즉, 분명 다운계약을 통한 거래가 있기 때문입니다. 반드시 마지막은 지역 부동산에 문의를 하셔야 합니다. <<끝>>

버전 : 엑셀 2013

그림으로 복사 > 붙여넣기

[홈] > [붙여넣기] > [기타붙여넣기 3번째]

< 결제란을 그림으로 복사해서 붙여넣기 >

위와 같은 견적서라는 엑셀로 작업중인 서류가 있는데요, 저 빨간색 네모 부분에 결재란을 추가 하고 싶습니다. 그런데 저 상태에서 

결재란을 만들어서 삽입해도 되지만,

밑부분의 표들이 열너비가 동일하고 결재란 만드려고 열너비를 건드리면 또 밑에 표 모양이 망가지고 불편합니다.

이럴때는 결재란을 따로 만들어서 표자체를 그림으로 복사해서 붙여 넣으면 표 모양도 유지하고 간단하게 작업할 수 있습니다.

말 길어 봤자 더 무슨 소린지 모릅니다.~  보시면 무척 간단합니다.

우선 결재란을 따로 만들어야 합니다. 새 시트에 만드시든 엑셀 창을 새로 여셔서 만드시든 자유입니다.

만들어 놓은 결재란 표를 전체 범위를 선택하고 Ctrl + C 로 복사합니다.

원래의 견적서로 돌아가서 [ 홈 ] 탭의 [ 클립보드 ] 그룹에서 [ 붙여넣기 ] 를 클릭한후 기타붙여넣기 옵션중에 3번째 [그림]을 클릭합니다.

결재란이 그림으로 복사가 되어서 표로 들어와졌습니다. 

이런식으로 표 자체를 그림으로 복사해서 가져오면 문서작성이 훨씬 수월해 집니다. 일단 그림으로 복사를 했으니 크기도 자유자재로 변경가능하며, 위치 역시도 자유자재로 원하는 위치로 옮길수 있습니다.

그림으로 복사해서 붙여넣으면 기존에 입력된 데이터나 열너비 행높이 등에 아무런 영향을 주지 않기 때문에 편리합니다.

문서의 큰 틀에서 벗어나지 않기에 이 방법을 여러방면에 접목해서 사용해보세요~ << 끝 >>

신규로 분양받은 소형주택

내 생애 첫 주택( 2013년 한시적 시행 )

무주택자가 받은 상속주택( 2.8% → 0.8% )

과연 국세가 턱없이 모자란 우리나라에서 저런 특급혜택을 줄까요?

주택을 구입하게 되면 취득세를 좀 깍아주는건 어디서 많이 들어봤는데,  아예 취득세를 안내도 되는 또는 많이 감면해주는 주택이 

있습니다.

소형주택이나 생애 첫 주택, 상속받은 주택등이 그 예 입니다.

 1. 신규로 분양받은 소형주택

주택을 소유하고 있지 않은 자가, 즉 무주택자가 아파트 같은 소형 공동주택을 최초로 분양을 받게 되면 취득세를 하나도 안내도 됩니다.

쉽게 말하면, 무주택자가 소형 주택을 취득하면 100% 면제 받습니다. 

조건이 있습니다. 40제곱미터 이하의 주택을 취득할시에 면제를 받습니다.  또한 기존의 주택이 40제곱미터 이하이고 취득가액이 1억원 이하이면 이때도 취득세 한푼도 안내셔도 됩니다.

40제곱미터 이하라.... 옛날 방식인 평형으로 따지면 12평 인것인데, 과연 요즘 저 정도 면적의 아파트가 있는지는 의문이네요. 결국 원룸형 오피스텔이나 요즘 많이 볼수 있는 도시형생활주택의 원룸을 취득시에 혜택을 받게 됩니다.

위의 면적을 초과하게 되면 우리가 너무나 잘알고 있듯  6억 이하시 1%의 취득세(지방세,농특세 별도)를 내면 됩니다.

 2.내 생애 첫 주택 ( 2013년 한시적 시행 )

내 생애 첫 주택은 지금은 관련이 없으나 내용을 좀 살펴보겠습니다.

결혼을 한 부부나 35세 이상의 독신 세대주가 처음으로 주택을 구입하게 되면 취득세를 100% 면제해 줍니다. 

이것 역시도 조건이 있습니다. 

6억 원 이하의 주택을 취득해야 하는데 100% 면제를 받기위해서는 2013년 4월 1일부터  2013년 12월 31일 사이에 취득을 했어야만 합니다. 또한 결혼을 한 부부가 내 생애 첫 주택을 취득함으로써 취득세 면제를 받으려면 부부합산 소득이 7천만원 이하여야 면제를 해줬습니다.

 3.무주택자가 받은 상속주택( 감면 )

무주택자인 자식이 부모에게 집을 한채 상속을 받았다면 그 상속받은 주택에 대해서는 취득세를 2% 감면해줍니다. 원래 상속으로 인하 취득세는 2.8% 입니다. 즉 0.8%만 내면 됩니다. 사람들은 상속 또는 증여 등 이런 단어만 나와도 상속을 해야 절세하는지, 증여를 해야 절세하는지 세금부터 걱정합니다.  상속세율이나 증여세율은 같습니다. 상속으로 인한 취득세율과 증여로 인한 취득세율이 다른 것입니다.

하지만 이 차이도 몇백억, 몇천억의 재산을 물려주는게 아니라면 체감상 크게 차이 나지 않습니다.<<끝>>

컴퓨터내의 파일이나 사진 및 영상 등등을 삭제하고 나면 자동으로 휴지통으로 옮겨지는데요, 이때 휴지통 비우기를 하지 않은 상태라면 복원이 얼마든지 가능하죠.

그런데 저 휴지통 비우기를 실행시켜도 레쿠바( Recuva )라는 녀석으로 복원 시킬수 있습니다. 물론 100%로 복원되는건 아닌거 같네요.

일단, 레쿠바 한글판을 다운 받습니다.

위의 파일을 다운받으시고 압축을 풀어줍니다. 풀어준 폴더 안을 보면 

파란색 네모는 32비트용, 빨간색 네모는 64비트용 이니 본인 컴의 시스템 종류에 맞는걸 실행시켜주시면 됩니다.

.

휴지통에 뭘 버리고 삭제했는지 기억도 안나서 그냥 [기타]로 표시하고 [휴지통검색]으로 선택했습니다. 다음을 누르고 시작을 누릅니다.

복구할 수 있는 파일과 불가능한 파일이 나열됩니다. 초록색이 복구 가능, 빨간색은 불가능,  복구 버튼 누르시고 원하시는 곳에 저장 하시면 됩니다.

어라? 그런데, 초록색 불이라고 해서 100% 다 복원이 되는것도 아닌가 봅니다. 가능한것이 있고 어떤 사진은 깨져서 복원이 되고 뭐 그렇네요~ <<끝>>

요즘 저는 부동산 매물을 접수 받게 되면 무조건 동영상을 찍습니다. 블로그나 홈페이지 등에 올려서 손님들을 보게끔 하는게 주목적이긴 하지만, 추후에 다시 꺼내보곤 아~ 다음에는 이렇게 찍어볼까? 저렇게 찍어볼까? 세로로 찍는게 더 잘나오겠구나 등등 보완점을 체크하는 목적도 있습니다. 이렇게 동영상을 찍다보니 쓸데없는 영상부분은 과감하게 잘라서 편집하면 퀄리티 있는 영상을 손님들에게 보여드릴수가 있습니다. 이 불필요한 부분을 잘라서 편집하는데 아주 쉬운 방법이 있어 공유해 봅니다.

왕초보도 할 수 있다~! 곰믹스로 동영상 자르기 사용법

곰믹스를 일단 설치를 하셔야 합니다. 설치 다하시고 실행하시고, 우측 상단의 [파일추가] 클릭하셔서 편집하실 영상을 열어주세요.

< 곰믹스 다운 링크 >

영상이 열리고 밑부분 타임라인등 편집바에도 영상이 하나 올려져 있습니다. 빨간 네모 부분을 좀 확대하면,

아래는 삼각형인 빨간네모 바가 보이실건데 저 바를 자르려는 첫번째 구간으로 이동시키세요. 

저는 앞부분의 내용이 그닥 필요없어서 저정도 위치를 시작점으로 잡았네요~ 이제 시작점을 잡았으니 잘라줘야 합니다. 

윗부분에 가위 모양이 있는데 클릭해서 잘라줍니다.

첫 구간을 자르고 나면 영상이 나뉜것을 눈으로 확인 할수 있습니다. 첫구간 이후 오른쪽 영상은 노란색 테두리가 있으나 버리려는 왼쪽 

영상은 노란색 테두리가 사라졌습니다.

첫 지점을 잡고 잘라줬으니 이제는 편집하려는 영상의 마지막 구간을 잡고 잘라줘야 합니다.

이렇게 영상의 마지막 구간을 잘라주게 되면 영상이 세개로 나눠지게 됩니다.

필요한 영상은 가운데 영상이 되겠죠?  앞부분 영상과 뒷부분 영상을 차례로 선택해 휴지통 버튼을 이용해 버려줍니다.

두영상을 버리고 나면 인코딩할 영상만 남게 됩니다. 오른쪽 하단의 [인코딩 시작] 버튼을 누르고, 저장 경로 설정하시고 인코딩 하시면 

됩니다.

동영상의 크기에 따라 인코딩 시간은 결정됩니다.인코딩이 끝나고 혹시나 화질이 맘에 안드신다면 인코딩시작 버튼 왼쪽의 [ 출력설정 ] 에서 압축방식을 고화질동영상으로 바꾸고 다시 인코딩 하시면 됩니다. 곰믹스를 난생 처음 접해본 사람도 가능한 동영장 자르기 입니다. 

<<끝>>

민원 24를 이용한 발급/열람

단독주택 열람하기

아파트 등 집합건물 열람하기

건축물대장 무료 열람하기

건축물대장이란 건물의 현재 상황을 정확하고 상세하게 기재하여 관리하는 문서를 말합니다. 쉽게 말해 건축물의 신분증 같은? 그런 문서입니다.

부동산 관련된 일을 하시는 분이라면 뭐 아주 자주 접하게 되는 문서입니다

이 건축물대장에는 건물의 주소,층마다 현재 용도등 건축물의 표시에 관한 사항과 소유주의 인적사항등이 적혀있습니다.

저는 건축물대장을 확인하는 가장 큰 이유가 불법건축물인지 여부를 확인하기 위해서 입니다. 요즘 지어지는 건축물들은 불법건축물로 적혀있는걸 거의 본적이 없는데

좀 연식이 된 건축물들을 보면 불법건축물로 표시되어있는걸 자주 보게됩니다. 거의 뭐 다가구주택의 개조로 인한 내용입니다.

예를 들면 1층 주차장을 불법으로 개조해서 원룸방 하나를 더 만든다든지, 옥탑에 주거 시설을 만들면 안되는데 만들어 놓은 그런 건축물들이 불법건축물입니다. 

이 건축물대장을 열람하려면, 요즘은 여러 사이트에서 가능한거 같더라구요.

하지만, 전 거의 민원24를 이용합니다.

일단 민원24( 정부24 )를 검색합니다. 

클릭해서 들어가면 로그인을 하세요. 건축물대장은 비회원도 얼마든지 발급받을 수 있지만,공인인증서가 필요하며 인정서가 미처 준비가 안되어있다면  개인인적 사항이라던지 전화번호 등등 다 적어야만 발급이 가능합니다. 좀 구찮고 번거로워여....

그러니 그냥 아이디가 없으시다면 가입하시는게 나으십니다.

어째튼 정부24 홈페이지에 들어가면,

메인화면 왼쪽 중간쯤에 [ 건축물대장 ] 이라고 있는데, 클릭해서 들어갑니다.

[ 신청하기 ] 클릭.

위 화면이 나오는데, 여기서 건축물대장을 발급을 받을것인지 열람만 할것인지를 정합니다.

발급은 말그대로 프린터로 서류를 받아보겠다는 거고, 열람은 컴퓨터 내부에 PDF 파일로 저장을 하기 위함입니다.

저는 거의 열람을 이용합니다. 컴퓨터에 저장을 해놓고 추후에 다시 보는 일이 많아서요.

대장구분에 보면 일반/집합 탭이 두개로 나누어져 있는데, 다가구주택이라던지 일반 단독주택등의 정보를 보려면 일반 탭을 클릭하고

대장종류에도 일반을 클릭 해주심 됩니다.

아파트나 오피스텔, 주상복합 등 이런 집합건물들은 저마다 동이 있고 호수가 따로 존재하기 때문에 집합 탭을 클릭하고 대장종류에 꼭 [전유부]를 체크하고 발급받으셔야 합니다.

총괄 탭을 선택하면 해당 지번에 있는 모든 건축물이 표시되는 건축물대장이 발급되며, 표제부를 선택하면 해당 지번에 있는 동의 모든 호수가 다 표시 됩니다.

건축물의 맞는 동과 호수의 대장을 발급받기 위해서 전유부로 탭해야 합니다.

아무튼 일반주택을 발급부터 보겠습니다.

건축물 주소를 입력하시고 밑에 [ 민원신청하기 ] 클릭하세요

일반 단독주택의 경우에는 민원신청하기를 누르면 저 화면이 뜹니다. 동명칭이 없음.. 어쩌구 저쩌구... 읽지마시고  그냥 선택 누르심 됩니다.

동번호, 동명칭이 삽입됬습니다. 당연히 단독주택이니 동명칭이 없다고 나옵니다. 어찌됬건  [ 민원신청하기 ] 클릭. 

[문서출력]을 클릭하시면, 해당 부동산의 건축물대장을 발급 받으실 수 있습니다.

집합건물 건축물대장을 처음 발급받시는 분들은 조금 헷갈릴 수도 있습니다.  크게 다른건 없습니다. 

위 화면 처럼 탭을 설정하시고 아파트 주소를 검색해서 입력하시고 [민원신청하기]를 누릅니다.

해당 아파트의 모든 동이 먼저 다 나오게 됩니다. 저 중에서 내가 발급받으려 했던 동을 선택 해주시면,

해당 동이 먼저 입력이 됐습니다.  이제 해당 호수를 넣어야 합니다. 다시  [ 민원신청하기 ] 클릭 합니다.

해당 동의 전체 호수가 다 나왔습니다. 발급받으려는 호수 선택 합니다.

해당 호수가 입력됐습니다.  이렇게 집합 건물은 과정을 한단계 더 거칩니다.  해당 동이 입력이 되야하고, 해당 호수를 입력을 해야

전유부분에 대한 건축물대장을 발급 받을 수 있습니다.

저 상태에서 [민원신청하기]를 누르면 [문서출력]을 해서 발급 받으시면 됩니다.

토지대장 역시도 같은 방법으로 발급받으시면 됩니다.

채무를 포함한 증여

채무는 유상

채무 제외는 무상

증여면 증여일것이지..... 부담부증여는 또 뭔가.?

사전적 의미를 대충 살펴 보니, 증여를 함에 있어 말그대로 부담을  어느 정도 안겨주고 증여를 해주는 것을 말합니다.

여기서 부담이라는 것은 대출 등 쉽게 말해 빚을 떠안기고 부동산을 넘겨주는걸 부담부증여라 합니다.

예를 들어,

아버지가 100억 짜리 건물을 아들에게 증여한다고 합니다.  그런데 저 100짜리 건물에 60억의 대출이 포함되어 있습니다. 

이 모습이 일단 부담부증여의 기본모습입니다.

아들은 저 건물을 증여받으면서, 대출금을 제외한 40억은 무상으로 증여를 받은것이며, 대출금 60억은 유상으로 증여를 받은 것입니다.

우리가 알고 있는 증여는 원칙적으로 무상취득인걸로 봐서 수증자에게 양도소득세는 발생되지 않으나 증여로 인한 취득세가 과세가 됩니다.

그런데, 

위의 부담부증여의 경우는 채무 60억 수증자가 유상으로 받았으니 이 채무부분에 대해서는 양도소득세가 발생이 됩니다.

채무부분이 양도소득세 과세대상인 이유는, 양도의 개념이 소유권이전 등기 또는 등록과 같은 형식적 요건에 관계없이  과세대상물이 

사살상 이전되는 경우와 유상으로 대가를 받는 경우에는 양도로 보아 양도소득세를 과세하기 때문입니다.

중요한것은 양도의 개념은 사실상 이전 + 대가관계, 이 두가지 조건이 동시에 충족을 해야합니다.

그러니, 위의 부담부증여의 채무부분에 대해서는 양도소득세가 발생되는 겁니다. 이렇게 되다보니, 증여세도 나오고 취득세,

양도소득세도 같이 나오게 되는데, 누가 증여세를 내는것이며, 누가 취득세, 양도소득세를 내는 것일까요?

먼저 무상으로 받은 40억은 증여로 판단되어 증여세와 증여로 인한 취득세가 발생합니다.이 경우는 말그대로 증여이기에,

증여세 및 취득세는 수증자인 아들이 전부 부담하게 됩니다.

채무 60억은 유상으로 이전되었기에, 양도소득세와 취득세가 발생합니다.아버지가 아들에게 유상으로 이전했으니 증여자가 양도소득세를 부담해야하며,아들이 취득세를 부담하게 됩니다.

간단하게 그림으로 보면,

그림으로 보는게 훨 쉽게 다가옵니다.

자세히 보면 그닥 복잡한 것도 없습니다. 단어들이 생소해서 괜시리 어려워 보이는것일뿐. 이 부담부증여를 요즘 절세의 방법으로 활용을 많이 한다고 합니다. 그런데 부담부증여를 할때 절세도 좋겠지만, 수증자가 과연 채무를 부담할 수 있는 경제적 여건이 되는지가 더 중요하지 

않을까요?

또한, 이 부담부증여시 수증자가 인수한 채무부분에 대해서는 나라에서 더 꼼꼼하게 파악합니다. 인수 후에 더 꼼꼼하게 관리합니다.

이유인즉, 과연 수증자가 실제로 채무를 인수한 것인지 인수를 했다면 채무를 갚을때 돈은 어디서부터 나왔는지 등등

자세하게 확인한다고 합니다. 증여세 탈루 때문이겟죠.

어찌됫건, 절세의 방법 중 하나인것은 분명한 부담부증여 입니다.

저는 부동산업을 하면서 가장 많이 활용하는 문서작성 프로그램이 엑셀입니다.

 한글도 사용하긴 하는데 엑셀의 편리함에 거의 한글은 버려진 상태죠~

그런데 이 엑셀이라는 프로그램이 정말 편리합니다. 

부동산업에 최적화된 프로그램이라고 전 생각합니다.

매물을 접수 받고 목록을 작성하다 보면, 여러가지 기능이 필요한데, 

그 중에서  숨겨진 셀만 빼고 다른 시트로 복사하는 방법을 알아보겠습니다.

예를 들어, 아래와 같은 목록을 작성했다고 가정해보겠습니다.

위의 그림에서 [연락처]를 숨기기 하고 

다른 시트로 복사를 해보면,

▼

연락처 목록이 숨겨졌습니다.  

연락처가 숨겨진 상태에서 나머지 데이터 전체를 

새로운 시트에 복사를 해보겠습니다.

데이터 영역 전체를 선택시, 마우스로 드래그 해도 되지만,

작업량이 많아 목록이 너무 많거나 하면,

데이터 영역 아무곳이나 한군데를 클릭하시고

[ Ctrl + A ] 누르시면 자동으로 선택이 됩니다.

플러스 모양을 클릭해서 새시트를 열고 

복사한 데이터를 붙여넣기 [ Ctrl + V ] 해서 복사해줍니다.

숨긴 표시 했던 연락처 목록까지 다 복사가 됩니다.

저렇게 숨겨진 셀은 제외하고 다시 복사를 해보겠습니다.

다시 원래의 상태로 가겠습니다.

숨겨져 있는 상태인 Sheet1 의 데이터를 전체선택 합니다.

데이터 전체선택 > 찾기 및 선택 > 이동 옵션

순서대로 클릭하면 대화상자가 열립니다.

[ 화면에 보이는 셀만 ] 선택하시고 확인을 눌러주면

아래 그림 처럼 녹색점선이 영역에 표시되는데 

중간에 녹색점선이 데이터가 숨겨져 있는 위치입니다.

뭐 아무튼

데이터 전체 영역을  [ Ctrl + C ] 를 눌러 복사해서

Sheet2 에 [ Ctrl + V ] 로 붙여넣기 해줍니다.

Sheet2 에 연락처가 제외되고 복사하기가 완료 되었습니다.

등기 된 토지나 건물로서 3년이상 보유

비사업용토지도 가능

1세대 2주택자도 가능

장기보유특별공제, 말 그대로 부동산을 장기간 보유하고 있다가 양도하게 되면 양도소득세 계산시 일정액을 차감해 주는 혜택입니다.

물론, 어떤 부동산을 팔아야 하는지, 장기간은 어느 정도의 기간을 말하는지, 일정액은 얼마큼인지는 나라에서 정해줍니다. 

즉 혜택을 받기위해서는 일정의 적용요건이 존재합니다.

그렇다면, 이 장기보유특별공제 혜택은 왜 주는걸까요?

우리가 부동산을 장기간 보유하고 있다가 팔게되면 양도시점에서 보유이익이 한꺼번에 실현이 됩니다.

( 물론 해당 부동산의 시세가 지속적으로 오른다는 가정하에...)

그렇게 되면 양도할때 과도하게 높은 세율을 적용받게 되므로 세부담이 굉장히 무겁게 다가옵니다. 

이런 부담을 완하해주기 위해서 이 장기보유특별공제 혜택을 주는 것인데, 아무 부동산이나 장기간 보유하고 있다고 공제해주는 것도 

아닙니다.

반드시 등기된 토지나 건물을 3년 이상 보유해야 적용 받을 수 있습니다. 조합원 입주권 역시도 혜택을 받을 수 있습니다. 

단, 조합원으로부터 취득한 것은 제외입니다. 그리고 국내자산만 공제가 가능합니다.  

반대로 장기보유특별공제를 받을 수 없는 경우는, 토지나 건물, 조합원입주권이 아닌 자산을 양도한 경우나 보유기간이 3년이 안되거나 

미등기 양도자산을 양도한 경우가 되겠네요.  토지의 경우에는 비사업용토지도 장기보유특별공제를 받을수 있으며, 1세대 2주택자 역시도 

적용받을 수 있습니다. 얼마를 공제해주는지 살펴보면, 일단 장기보유특별공제는 양도차익에 공제율을 곱해서 산출된 금액을 양도차익에

서 차감을 해주는데 이거 헷갈립니다.

앙도차익 -  { 양도차익 X  장기보유특별공제율(%) }  이렇게 해석하시면 되고, 공제율을 아래와 같습니다.

2018년이 되서 뭔가 좀 달라졌습니다. 보유기간 구간이 많이 늘어났네요.  2017년 까지만 해도 10년만 보유하면 양도차익의 30%를 공제해

줬는데, 이제는 15년 이상을 보유해야만 합니다.  이게 무슨 의미냐면요, 결국은 나라에서 세금 더 걷어가겠다는 뜻입니다.

예를 들어 보겠습니다.

10년 6개월을 보유한 자산의 양도차익이 1억원 이라고 가정했을시 세금 차이가 얼마나 나는지 계산해 보면,

2017년의 경우  양도차익 1억원 - ( 1억 X 30% ) = 7천만원 이라는 양도소득금액이 나오고, 결과적으로 산출세액은 10,980,000원,

2018년의 경우  양도차익 1억원 - ( 1억 X 20% ) = 8천만원 이라는 양도소득금액이 나오고, 결과적으로 산출세액은 13,380,000원이 

나옵니다.

자세한 계산식은 생략하겠습니다. 

어째튼, 양도소득금액에서 1천만원의 차이가 나게되니, 최종적으로 부담해야 할 세금에서는 240만원이라는 차이를 보이게 됩니다.

즉 2018년 이후 부터는 저만큼 더 내야 하는 겁니다.

부동산을 매도할때도 타이밍입니다. 매수할때도 타이밍이고요~

주택을 1년만 거주하겠다고 해서 1년으로 임대차계약서를 작성했는데, 1년이 지나 묵시적 갱신이 된 후에 임차인은 2년 더 거주하겠다고

한다면 가능할까요?  즉, 최초의 계약 1년 + 2년 = 3년을 요구하는 상황이네요.

뭐 집주인이 괜찮다고만 한다면 그냥 쭉 거주하면 되겠죠.   그런데 집주인이 애초에 1년 계약을 했으니 1년만 더 연장가능 하다, 최초 

계약일로 부터 2년이 경과하면  계약갱신을 하지 않겟다고 집주인이 주장을 한다면 어떨까요?.

최초 계약 기간 1년이 경과된 후 묵시적갱신 되었으니, 갱신된 기간을 주택임대차보호법상 최단존속기간인 2년으로 보아 임차인은 2년

더 거주할 수 있지 않을까요?  

임차인은 왜 2년을 주장할까요?  위에도 썻듯이 주택임대차보호법에서 임대차 기간의 최단존속기간을 2년으로 명시하고 있기 때문이죠.

그럴거면 애초에 2년 계약을 할것을.....  뭐 사정이 있었겟죠.

아무튼 상황은 한줄로 정리하자면,

뭐 사실 실무에서는 종종 있는 일은 아닙니다. 종종 있지 않다고 해서 아예 없는 일도 아니고요,

현실에서는 저 반대의 경우가 훨씬 더 많습니다. 예를 들어 2년 계약을 애초에 하고 묵시적갱신이 됬는데, 2년을 다 채우지 못하고 6개월 

또는 1년만 살고 나가는 경우가 훨씬 많습니다.

다시 본론으로 와서,

위의 경우, 결론부터 말씀드리면 임대인의 주장이 맞습니다. 대법원 판결도 임대인의 손을 들어주고 있습니다.

■대법원 96다 5551판결

" 임차인이 주임법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정임

대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터 잡은 임차보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인

이 2년 미만의 약정임대차기간이 만료되고  다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 주택임대차보호법 제6조 제1항, 제4조 

제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지,주임법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 

없다."

판결도 참 어렵네요. 보라색 글씨만 읽어보시면 판결결과는  최단존속기간 2년만을 인정하겠다는 소리입니다.

결국, 최초의 임대차계약기간 일로부터 2년이 경과되면, 임대차기간이 만료가 되는 것이지, 임차인의 주장대로 최초의 임대차기간 1년에 

묵시적갱신된 기간 2년을 더해서 3년을 주장할 수는 없다는 것입니다.

만약에, 최초에 2년 계약을 하고 묵시적 갱신이 되었다면 2년 더 살수 있습니다.

요즘은 예전만큼 주민등록증을 위조하는 일은 빈번하지는 않은거 같습니다.

90년대 컴퓨터가 보편화되기 전의  주민등록증은 지금처럼 카드형식의 재질이 아닌 두꺼운 비닐 형식의 신분증이라서 사진도 얼마든지 

갈아끼울수 있고, 신분증 자체에 글자들은 100% 동사무소 직원의 수기로 작성해서  얼마든지 위조가 가능했지요.

요즘은 부동산 사무실에서도 주민등록증이 진짜인지 가짜인지 확인을 하는 편입니다.

물론, 오래전부터 임대차계약을 맺어 왔던 나름 신분이 확인이 된 임대인들은 확인하지는 않지만,

생전 처음보는 임대인이라면 저희 같은 경우는 계약서 작성시 신분증이 가짜인지 진짜인지 간단하게 확인합니다.

그렇다고, 대놓고 확인하는건 아니고요~ 대놓고 조회하면 기분 나빠 하실겁니다.

임차인을 위해서 입니다.  

괜히 잘못되면 임차인분 전세보증금 날릴 수도 있으니까요.

주민등록증 진위를 확인하는 법은 여러가지가 있습니다.      전화, 인터넷, 핸드폰 어플....

그 중 제가 이용하는 법은 정부24를 통해서 확인하는 방법입니다.

일단 정부24 홈페이지에 접속합니다. 아래 화면이 뜰겁니다.

아이디가 없으시다면 회원가입 하시고 로그인 하신후에  [민원서비스] > [ 확인서비스 ] 클릭합니다.

그리고 주민등록증 진위확인을 하려면 공인인증서가 반드시 필요합니다.

주민등록증 진위확인/잠김해제  탭을 클릭합니다.

[ 주민등록증 진위확인 ] 탭을 누르면  공인인증서 비번을 치라고 뜹니다.

공인인증서를 통해서 접속을 하면 아래 화면이 뜹니다.

주민등록에 있는 그대로의 정보를 입력 후 확인 누르시면 끝입니다

제대로 된 내용을 잘 입력하셨다면  위와 같은 화면이 뜹니다.

혹시나 해서 발급일자를 좀 다르게 써봤습니다.

발급일자와 일치하지 않는다고 하네요 ~

엄청 간단합니다. 솔직히 조회하는데 2분도 안걸립니다. 부동산 관련된 일을 하신다면 주민등록증 진위확인법도 알아두면 좋을듯 합니다.

보유기간에 따라 세율 달라

계약금 납부일~ 양도일

1년 미만 50% , 2년 미만 40%

역세권이나 누가 봐도 좋은 입지의 아파트에 청약을 넣고 나면, 기대감에 부풀어 오르게 됩니다. 

만약 당첨이 된다면 실거주의 목적도 있겠지만, 혹시라도 몇천만원의 프리미엄이 붙게 되면 팔아서 단기간에 차익을 볼수도 있으니 

기대감은 더더욱 배가 됩니다.

뭐 이런것이 아파트 분양권의 매력인것은 분명합니다. 실제로 지인들중에는 아파트 분양권으로 1억 이상의 프리미엄을 받고 

매매하신분도 계시고요.

하지만, 아직 준공 전인 아파트의 분양권이라고 해서 세금에서 자유로울순 없죠.  분양권도 가격이 오른 상태에서 팔면, 즉 프리미엄을 

받고 팔게 되면 당연히 양도소득세를 내야 합니다.  프리미엄 자체가  양도차익이 되는 겁니다.  대신에  취득세나, 재산세 같은 세금은 

나오지 않습니다.   그런데요, 이 분양권의 양도소득세가 만만치가 않습니다.

그렇다면 분양권의 양도소득세는 얼마를 낼까요?

아파트 분양권의 양도소득세율의 경우, 보유기간에 따라 세율이 다릅니다.  1년 미만 보유 하고 매도 하셨다면 양도세율은 50% ,  

2년 미만은 40%, 2년 넘게 보유하셨다면  과세표준에 따라 6~42% 가 적용됩니다.  중요한건 보유기간이 도대체 언제부터를 말하는지가

중요하겟죠.  이때의 보유기간은 분양계약을 하고 계약금을 납부한 날부터  양도일까지를 보유기간으로 봅니다.

5천만원의 프리미엄을 받고 1년 3개월 뒤에 팔면 양도세는?

와~ 좋겟네요, 그리고 부럽습니다. 청약 당첨 후 프리미엄이 5천만원이나 붙었으니...

프리미엄  5천만원을 받으셨다면 양도차익이 5천만원이 됩니다.  장기보유특별공제 같은건 받을 수 없으나 양도소득기본공제는 받을 수 

있습니다.  5천만원에서 250만원을 빼고, 1년 이상 2년 미만 보유하셨으니 세율은 40% 네요. 세율 적용 후 양도세는 1900만원이 나옵니다.

양도소득세는 최종납부시 항상 지방소득세( 산출된 양도세의 10% ) 도 함께 납부해야 하니, 약  2천만원이 넘는 돈을 세금으로 내야 합니다.

세금 때고 남는  금액은 3천이 안되겠네요.

수천만원의 프리미엄이 붙었다고 크게 좋아할일도 아닙니다. 이런걸 잘 따져서 분양권 파는 시기를 잡는것이 절세의 방법입니다.

2년 이상 보유하고 팔면 양도세는 좀더 줄어드니까요. 하지만 2년 뒤에 분양권을 매수하겠다는 사람이 반드시 있을거라는 것은 확신하기 

힘들겟죠.

프리미엄을 낮춰서 쓰면 세금이 얼마나 줄어드나...?

5천만원의 프리미엄을 3천 내려서 2천으로 양도차익을 계산해 보면,  2천에서 250만원 빼주고 세율 40% 적용하면 , 700만원이라는 

양도소득세가 나옵니다. 지방소득세 10% 추가하면 총 세부담은 770만원이네요, 거의 천만원 이상의 금액을 세금으로 내지 않아도 됩니다.

이게 바로 다운계약서 입니다.  솔직히 아파트 분양권 다운계약서가 빈번합니다.  전국의 아파트 분양권을 거래하는 부동산에서도 

다운계약서 안쓴다고하면 그것도 거짓말입니다. 이런 세금 문제 때문에 프리미엄을 많이 받으신 분들은 거의 다 다운계약서를 

요구하십니다.  그렇다고 다운계약서를 쓰시라고 설명드린건 아닙니다.  혹시나 다운계약서를 썻다가 나중에 걸리기라도 한다면, 

엄청난 비극이 기다리고 있을겁니다. 부당과소신고가산세, 납부불성실가산세 등 추가로 세액의 50% 이상을 더 내야 합니다.

가끔 전매제한 기간 중임에도 분양권 거래가 되냐고 물으시는데, 뭐 미등기 전매로 가능이야 하겠죠.

하지만 엄연한 불법입니다. 미등기 전매 사실 발각되면 추후에 골치 아파집니다.

아파트 분양권을 팔때 프리미어을 받으셨다면, 양도소득세를 내셔야 합니다~

참고 : 엑셀 버전  = 엑셀 2013

엑셀에서 숫자를 입력시 0 으로 시작하는 숫자일 경우, 0은 의미가 없는 값이므로 표시 되지가 않습니다.  그러나 때에 따라서는 "001" , 

"002"...... 등 입력해야 할 경우가 있습니다.

사진 처럼 B2 셀에 "001"을 입력하게 되면,

" 1 " 이라는 숫자로 자동으로 변환됩니다. 이때 입력한 값이 자동으로 변환되지 않고 그대로 셀에 표시하는 방법이  키보드 엔터키 좌측의 

[ ' ] 이 키를 사용하는 것입니다.  키보드를 그림으로 보시면,

B2 셀에 " '001 " 을 입력하게 되면,

그런데 가만히 보면 숫자가 입력된 셀의 왼쪽 상단에 조그만 세모가 표시되어 있습니다. 무슨 의미냐면, 이 값은 문자데이터로 

입력되었다는 의미입니다.  즉, 이 방법으로 입력한 데이터는 문자 데이터로 인식되어 계산할 수 없는 값이 됩니다.

위와 같은 방법이 적용 되는 예가 한가지 더있습니다. 엑셀 작업시 날짜를 어떤식으로 입력하시나요? [ 4월 27일 ] 이렇게 한단어 한단어를 

굳이 다 입력하시는 분은 없으실겁니다.

대게 오늘 날짜를 입력하실때는 단축키를 많이 쓰실텐데요, 오늘 날짜로 자동 입력해주는 단축키는 [ Ctrl + ; ] 입니다.

년도까지 해서 오늘 날짜가 자동으로 입력이 되죠.

그런데 저는 엑셀 작업시 날짜를 년도까지는 필요 없고, 예를 들어 8월 4일을 입력시 [ 8/4 ] 라고 주로 입력을 합니다.

하지만, [ 8/4 ]라고 입력을 하면

위의 0 으로 시작하는 숫자입력시와 마찬가지로 자동으로 밑의 그림 처럼 됩니다.

이 경우에도 위의 방법 처럼 키보드 엔터 키 좌측의 [ ' ] 키를 앞에 넣어주고 입력을 하면 변환되지 않고 그대로 입력값이 나타납니다.

{ '8/4 ] >> [ 8/4 ]  이렇게 말이죠.

잘 기억해 두셨다가 업무시간을 단축하시기 바랍니다.