건축법 시행령 제3조의5 별표1 

용도별 건축물의 종류에 보면,

상가는

단지내 상가, 근린상가, 주상복합상가,오피스텔상가,오피스텔,상가주택 등이 있습니다.

◎ 단지내 상가 ◎

흔히들 알고 계신 

아파트 단지 내에 형성되는 상가입니다.

대체적으로 아파트 단지의 정문 쪽 또는 

후문 쪽에 상가가 형성되는데,

단지내 상가 1층의 경우

전용면적 11 평 ~ 15 평 

사이즈로 거의 형성됩니다.

아무래도 아파트 주민이라는 

고정적인 배후수요를 바탕으로 하고 있어

안정적인 상가라는 장점이 있습니다.

구매시설 및 생활편의형 업종들이 

서로서로 들어오려고 하는 장점도 있고요,

아파트 단지내 상가의 경우,

중소형 평형대의 단지내 상가를 더 선호 합니다.

이유인즉,

중소형 평형대의 소비력이 

대형 평형대 아파트의 소비력보다 

훨씬 좋기 때문입니다.

또한,

단지내 상가라고 해서 다 좋은 것도 아닙니다.

예를 들어, 

약 1,000세대 아파트 단지가 형성되는데 

단지내 상가를

1~3층까지 해서 상가점포가 

30개 이상이 형성이 된다면 

과연 단지내 상가라고 해서 

특유의 장점이 부각될수 있을까요?

단지내 상가 투자시에는 아파트 세대 비율과 

상가점포 비율을 꼭 확인하시고 투자하시기 바랍니다.

◎ 근린상가 ◎

근린상가라고 해서 별게 아니고

 우리가 거주하고 있는 주거지역 

근처에 몰려 있는 상가들을 말하는데,

중심상가,근린상가,유통상가,일반상가,1종-2종 편의시설 위주로 

구성되어 있는 상가건물을 말합니다.

역시나 준주거지역 주변에 형성되기 때문에

 인근 주민들을 배후수요로 두는 상가라 보시면 됩니다.

예를 들어,

내가 살고 있는 아파트 정문 건너편에 1층 부터 5층까지가 

전부 통상가 건물이면 그런 종류들이

근린상가 건물 입니다.

◎ 주상복합상가 ◎

주상복합아파트가 어떤 아파트인지 다들 아실겁니다.

그런 아파트 건물 하부층에 형성되는 상가를 말합니다.

대체적으로 2~4층까지는 상가로 이루어 지고, 

그 이상 상층부는 아파트로 형성됩니다.

◎오피스텔상가◎

위의 주상복합상가와 개념은 같으나,

형성되는 부분이 하층부에 상가, 

상층부는 아파트가 아닌 오피스텔이 

형성되는 상가를 말합니다.

◎상가주택◎

말그대로 상가가 껴있는 주택인데,

1층~2층은 상가로 쓰고 그 이상부터는 

주택으로 사용하는 점포겸용주택을 말합니다.

그런데

이 상가주택은 엄연한 주택, 

즉 집 입니다.

상가 종류에는 뭐가 있을까 생각해보니 

상가주택까지 나왔네요.

상가 점포 1개 투자를 하시는 분도 있고

상가주택을 투자 하시는 분도 있는데

투자금액은 큰차이 없으나

장단점이 뚜렷하게 나뉩니다.

간략하게만 말씀드리자면,

상가점포는 세입자가 한명이라 

관리시 크게 신경쓸 일은 없는 반면에,

상가주택은 세입자가 다수라서 

관리하는데 신경을 많이 써야 합니다.

상가점포는 한번 공실이 나기 시작하면

 단 한푼도 월임대료를 받지 못합니다.

그러나,

상가주택은 공실이 나도 순차적 또는 부분적으로 

나기 때문에 월임대료 부분에서 

큰 손실을 줄일수 있다는 장점이 있습니다.

뭐 상가주택,원룸주택,다중주택 등 

추후 자세히 포스팅하기로 하고

상가는 어떤어떤 상가점포가 있나 혼자 생각해본 끝에 포스팅 해봤습니다.

아파트,원룸,오피스텔 등

임대차(전세,월세) 관련 중개를 하고 나면

자주 발생되는 일이

임차한 주택의 하자 수선을 

과연 누가 어디까지 해줘야 하는지에 대한

전화 받는 일입니다.

단순하게 생각해보면 간단한 문제일수도 있습니다.

임차인이 쓰다가 고장냈으면 

임차인이 수선해서 다시 사용하면 될것이고,

주택 자체의 주요 구성부분에 대한 

대수선은 임대인이 수선의무를 지는거겟지요.

현실에서 우리는  

임대차계약이 전세인지 월세인지 

구분을 해서  해석이 좀 달라지죠.

전세 임대차계약이면 왠만하면 

임차인이 수선해서 다시 사용하고,

월세 임대차계약이면 왠만하면 

주인이 수선을 해주는 경우가 많습니다.

실례로,

화장실 변기 물 내리는 버튼이 고장이 났을 경우,

별 비용이 들어가지 않고 

쉽게 고칠수 있는 것이라면,

전세 임차인은 본인들이 직접 

고쳐서 쓰는 경우가 많습니다.

반면에,

 월세임대차 계약의 경우

임대인들이 사소한것도 

왠만해서는 다 고쳐주십니다.

그런데 이것도 다 맞는 말은 아닙니다.

사소한 고장의 경우라고 해도

 전세임대차계약의 임대인이 

고쳐주는 경우도 아주 많습니다.

반대로 월세임대차계약의 임대인 중에서는 

사용하다가 고장난 것이니 

세입자인 당신이 고쳐 쓰라고 하는 분도 있습니다.

하지만 

어떠한 경우에도 

건물의 주요 구성부분에 대한 

대파손은 당연히 임대인이 수선의무가 있습니다.

임대인이 수선해야 하는 경우

민법 제623조를 보게되면,

라고 되있습니다.

어찌됫건 임대인은 세입자가 주택을 잘 사용할 수 있게 관리해주고 수선해줘야할 의무가 있다고 합니다.

물론 임대인의 수선의무는 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인이 사용,수익시키는데 필요한 범위내에서만 인정되는것 입니다.

<대법원 94다34692판결>

보일러 배관이 터졋다던지, 비가 샌다던지,보일러 자체가 고장인경우, 수도관의 누수현상, 욕실 벽이 갈라지는 하자 등

이런 대수선, 대파손의 경우와

전기시설등의 노후로 교체한 경우, 창문 자체가 파손된 경우 등은 임대인이 부담할 수선비용에 해당 됩니다.

만약, 이런 대수선 비용을 임차인이 지불했다면 임대인에게 필요비로 청구해서 돌려 받을수 있습니다.

임차인이 수선해야 하는 경우

임차인은 주택내부의 어떤 물건을 파손했거나 장해가 생긴 경우, 큰비용이 들지 않고 쉽게 고칠수 있을 정도의 

사소한것이라면 임차인이 비용을 들여 수선하면 됩니다.

즉, 임차인의 통상적인 수선의무라고 생각되는 것은 부분적인 도배를 하거나, 전등 및 전구 교체, 수도꼭지 교환 등

간단하게 고칠수 있는 정도의 수선이 해당 됩니다.

신축 주택이라던지 신규 분양 아파트의 경우라면  누가 어디까지 수선하고 어떻게 수선해야 하는지 논쟁거리도 아닙니다.

신규 아파트라면 AS기간이 기본적으로 있을것이며, 신축 주택이라면 왠만하면 건축주들이 다 해줍니다.

아파트,오피스텔,주택의 연식이 7~8년차 정도되면 빈번하게 발생되기 시작합니다.

수선의무 관해서 임대인과 임차인이  얼굴 붉혀지는 일이 생길때 마다 보면  내 돈 10원도 안쓰려고 해서 싸우는 일이 

다반사 입니다. 

서로 감정이 상하고

감정 상하게 되니 무슨말을 중간에서 해봐도 서로 오해하고 의심하고~

법이라는 것이 엄연히 존재하지만,

법대로 살아가기에는 너무 빡빡하자나여~

서로서로 좋게좋게 해결하는 것이 좋지 않을까요?

가끔은 조금 손해를 보는 것이 나중을 위해 제 자신에게 더 나을 수 있으니깐요.

전세든 월세든 임대차계약을 하고 기간중에 집주인 즉, 

부동산의 소유자가 바뀌는 경우는

아주 흔하고 빈번한 일입니다.

그런데 임차인 입장에서는 괜히 뭔가 불안해집니다.~

계약서 다시써야하나?

안써도 별일 없겠지?

확정일자는 다시 받아야 하나?

임대인이 새로 쓰자고 하는데 거절하면 어떻게 될까?

내가 다시 쓰고 싶은데 임대인이 거절하면 어쩌지?

등등....

그래서 

이런 경우 주의할점은 무엇인지 

아는대로 포스팅 해봅니다.

결론적으로

임대인이 바뀐다고 해서 대항력을 갖춘 

임차인의 지위나 대항력이 변경되는건 아니며, 

새로운 임대인에게 대항력을 행사할 수 있습니다.

"임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은

 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"

이렇게 주택임대차보호법에서 명시하고 있습니다.

임대인의 지위를 승계하였으니

기존의 임대차계약과 변동사항이 없다면 

굳이 계약서 새로 안써도 됩니다.

계약기간까지 주택을 잘 사용하시고 기간만료 후에 

새로운 임대인에게 전세보증금 청구해서 받으면 됩니다.

동사무소 가셔서 확정일자도 다시 안받으셔도 되고요.

다만,

 집주인 변경 후 전세라던지 월세 등

 금액적으로 변동이 있다면 계약서 새로 쓰시고

확정일자도 다시 받으셔야 합니다.

그런데요,

실무에서는 기존 임대차계약과 변동사항이 없어도 

왠만하면 다 계약서를 다시 쓰기를 원하십니다.

괜히 찜찜하고 불안하고 ~

임차인이 다시 쓰자고 하는 경우가 대부분이지만 

새로운 임대인 역시도 그냥 다시 쓰기를 원하십니다.

집주인이 바뀌었으니

월세 계약일 경우면 계좌번호도 바뀌었을거고

집주인 인적사항도 바뀌었을 텐데,  

위에도 말했듯 기존 임대차계약조건과 변동이 없다면

기존 임대차 계약서에 수정하면 됩니다.

그런데 뭔가 좀 계약서 자체가 지저분해지죠~

그래서 그냥 깔끔하게 다시 씁니다.

이런 경우도 있죠.

집주인이 변경이 되고 임대차기간이 

묵시적 갱신이 됬을 경우에는 계약서를 다시 써야 되는지....?

결론부터 말씀 드리면,

별도의 특이사항이나 변동사항이 없다면 계약서 다시 안쓰셔도 됩니다.

이렇듯 임대인의 지위를 승계한 

새로운 임대인(신규 매수인)과의 관계에서도

 위의 묵시적갱신은 동일하게 적용됩니다.

따라서, 

묵시적갱신이 된 경우 새로 계약서를 

안쓰셔도 그대로 계약의 효력은 이어집니다.

어째튼

집주인이 바뀐다한들 계약서를 

반드시 다시 작성하지 않아도 되며, 

기존 계약서만 가지고 계셔도 

큰 문제 될게 없습니다.

묵시적갱신 관련 지난 포스팅 가기~ (클릭)

<1>지하층

건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균높이가 해당 층 높이의 2분의1 

이상인 것을 말합니다.

<2>주요구조부

내력벽,기둥,바닥,보,지붕틀 및 주계단을 말하는데, 사이기둥,최하층바닥,작은 보, 차양, 옥외계단, 그밖에 이와 

유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외합니다.

※건축주

건축주란 건축물의 건축,대수선,용도변경,건축설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사를 발주하거나 현장 관리인을

두어 스스로 그 공사를 하는 자를 말합니다.

<3>리모델링

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말합니다.

※발코니

건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로

설치하는 공간을 말한다.

<4>도로

보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상의 도로로서 다음의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말합니다.

<5>고층건축물

층수가 30층 이상이거나 높이가 120미터 이상인 건축물을 말합니다.

<6>초고층건축물

층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말합니다.

<7>다중이용건축물

불특정한 다수의 사람들이 이용하는 건축물로서 다음에 해당하는 건축물을 말합니다.

①다음에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 5천 제곱미터 이상인 건축물

②16층 이상인 건축물

<8>준다중이용건축물

다중이용건축물 외의 건축물로서 다음의 어느 하나에 해당하는 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1천 제곱미터 이상인 

건축물.

※준다중이용 건축물에 해당하지 않은 건축물

업무시설 / 수련시설 / 근린생활시설

<9>특수구조건축물

①한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지되지 아니한 구조로 된 보,차양등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물

②기둥과 기둥 사이의 거리가 20미터 이상인 건축물

③특수한 설계,시공,공법 등이 필요한 건축물로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조로 된 건축물

■ 개발밀도관리구역 ■

(1) 정의

개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률

을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말합니다.

(2) 지정기준

1.개발밀도관리구역은 도로,수도공급설비,하수도,학교 등 기반시설의 용량이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 

  설치가 곤란한 지역으로서 다음에 해당하는 지역에 대하여 지정할 수 있도록 할것. 

①당해 지역의 도로서비스 수준이 매우 낮아 차량통행이 현저하게 지체되는 지역

②당해 지역의 도로율이 국토교통부령이 정하는 용도지역별 도로율에 20퍼센트 이상 미달하는 지역

③향후 2년 이내에 당해 지역의 수도에 대한 수요량이 수도시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

④향후 2년 이내에 당해 지역의 하수발생량이 하수시설의 시설용량을 초과할 것으로 예상되는 지역

⑤향후 2년 이내에 당해 지역의 학생 수가 학교수용능력을 20퍼센트 이상 초과할 것으로 예상되는 지역

2.개발밀도관리구역의 경계는 도로,하천 그 밖에 특색 있는 지형물을 이용하거나 용도지역의 경계선을 따라 설정하는 등 

  경계선이 분명하게 구분되도록 할것.

3.용적률의 강화범위는 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위 안에서 기반시설의 부족정도를 

  감안하여 결정할 것.

4.개발밀도관리구역 안의 기반시설의 변화를 주기적으로 검토하여 용적률을 강화 또는 완화하거나 개발밀도관리구역을

  해제하는 등 필요한 조치를 취하도록 할것.

(3)지정효과

①특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서는 대통령령으로 정하는 

  범위에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용한다.

②"대통령령으로 정하는 범위"라 한음 당해 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트를 강화하여 적용

   한다.

■ 기반시설부담구역 ■

(1)정의

개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로,공원,녹지 등 대통령령으로 정하는 기반시설의 설치가 필요한 

지역을 대상으로  기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정,고시하는 구역을 말한다.

(2)지정대상지역

①의무적 지정대상지역

가. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법령의 제정,개정으로 인하여 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역.

나. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위제한이 

    완화되는 지역.

다. 해당 지역의 전년도 개발행위허가 건수가 전전년도 개발행위허가 건수보다 20퍼센트 이상 증가한 지역.

라. 해당 지역의 전년도 인구증가율이 그 지역이 속하는 특별시.광역시.특별자치시.특별자치도.시 또는 군의 전년도 

    인구증가율보다 20퍼센트 이상 높은 지역.

②재량적 지정대상지역

개발행위가 집중되어 특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,시장 또는 군수가 해당 지역의 계획적 관리를 위하여 

필요하다고 인정하면 위 ①에 해당하지 아니하는 경우라도 기반시설부담구역으로 지정할 수 있다.

(3)지정기준

기반시설부담구역의 지정기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관이 정한다.

1. 기반시설부담구역은 기반시설이 적절하게 배치될 수 있는 규모로서 최소 10만 제곱미터 이상의 규모가 되도록 

   지정할 것.

2. 소규모 개발행위가 연접하여 시행될 것으로 예상되는 지역의 경우에는 하나의 단위구역으로 묶어서 기반시설부담구역을

   지정할 것.

3. 기반시설부담구역의 경계는 도로,하천, 그 밖의 특색 있는 지형지물을 이용하는 등 경계선이 분명하게 구분되도록 할 것.

(4)기반시설설치비용

① 부과대상 및 산정기준

가. 부과대상

    기반시설부담구역에서 기반시설설치비용의 부과대상인 건축행위는 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 

    시설로서 200제곱미터(기존 건축물의 연면적을 포함한다.)를 초과하는 건축물의 신축,증축행위로 한다.

    다만, 

    기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 건축연면적을 초과하는 건축행위만 부과대상으로 한다.

나. 민간사업자의 부담률

    민간 개발사업자가 부담하는 부담률은 100분의 20으로 하며, 특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사,

    시장 또는 군수가 건물의 규모, 지역 특성 등을 고려하여 100분의 25의 범위에서 부담률을 가감할 수 있다.

② 납부 및 체납처분

가. 납부의무자

    기반시설부담구역에서 기반시설설치비용의 부과대상인 건축행위를 하는 자는 기반시설설치비용을 내야 한다.

나. 납부 시기 및 방법

    ⓐ 납부시기 : 특별시장,광역시장,특별자치시장,특별자치도지사, 시장 또는 군수는 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체로

                      부터 건축허가를 받은 날부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과하여야 하고, 납부의무자는 사용승인

                      신청시까지 이를 내야 한다.

   ⓑ 납부방법 : 기반시설설치비용은 현금, 신용카드 또는 직불카드로 납부하도록 하되, 부과대상 토지 및 이와 

                     비슷한 토지로 하는 납부( 물납 )를 인정할 수 있다.

(4)기반시설부담구역의 해제

기반시설부담구역의 지정고시일부터 1년이 되는 날까지 기반시설설치계획을 수립하지 아니하면 

그 1년이 되는 날의 다음 날에 기반시설부담구역의 지정은 해제된 것으로 본다.

가산세? 가산금?

그게 그거인거 아닌가?

하시지만 개념이 조금 다릅니다.

그래서 오늘은 가산세와 가산금에 대해

제가 아는만큼만 포스팅 해보려 합니다.

우리가 살아가면서 내는 세금의 종류는 여러가지입니다.

그런데

세금을 낼때 방식이 두가지가 존재합니다.

첫번째는 세금을 내야할 사람 즉,

납세의무자가 납부할 세금의

 과세표준 및 세액을 신고하고

그 신고한 세금을 납부하게 되는

신고납부 방법.

두번째는 세무공무원이 납세고지서를

해당 납세자에게 발급하여 세금을

징수하는 보통징수 방법.

이렇듯

내가 직접 신고를 해서 납부해야 하는 세금이 있고

나라에서

 " 당신 얼마얼마~ 세금 나왔으니 납부하세요 "

 라고 해서 납부해야 하는 세금이 있습니다.

가산세와 가산금의 큰 개념 차이가 바로 이것인데요.

신고를 불성실 했을때 내야 하는 것이 가산세,

납부를 불성실 했을때 내야 하는 것이 가산금

이라고 합니다.

가산세는 벌과금(행정벌)의 성격으로 보시면 됩니다.

또한 가산세도 세금이므로

본세에 포함하여 부과합니다.

만약 해당 세금을 감면하는 경우에

본래의 세금은 깍아주지만 가산세는 감면이 안됩니다.

혹여나

가산세가 나왔는데 너무 많다고

생각이 된다면 별도로 불복제기도 가능합니다.

반면에 가산금은 연체이자의 성격으로 보시면 됩니다.

본세가 아닌 연체이자이므로,

본세와 구분하여 별도로 표시하기 때문에

가산금은 본래의 세금에 속하지 않습니다.

세금이 아니다보니 이상하다 싶어서

불만을 제기하는 별도의 불복제기가 불가능합니다.

가산금은 일반가산금과 중가산금이 있는데,

일반가산금은 세금을 납부기한까지 완납하지 아니할 때

 그 납부기한이 지난 날부터 체납된

세금의 3%에 상당하는 가산금을 징수합니다.

"만약 일반가산금을 안내면?"

중가산금이 나옵니다!!

중가산금은 세금을 납부하지 아니한 때에는

납부기한이 지난 날부터 1개월이

지날때 마다 체납된 지방세의 1.2%에

상당하는 가산금을 일반가산금에

더해서 징수합니다.

이 경우 중가산금을 가산하여

징수하는 기간은 60개월을 초과하지 못합니다.

이렇게 되면 중가산금은

무려 최대 72%까지 불어나게 됩니다.

 무시무시한겁니다.

한눈에 보기 쉽게 공식으로 보면,

대충 감이 오시나여?

솔직히 중요한것은

가산세가 뭐다 가산금은 뭐다 이런것보다

가산세와 가산금을 납부하지 않게 하는게

더 중요하지 않을까요?~

제때 신고하고 제때 납부하면

저런 복잡한 가산세, 가산금 따위 몰라도 그만입니다~ ^^

P.S

우리가 살아가면서 그래도 흔하게 들어보고

접하게 되는 세금 종류 TOP3 를 말하라고 하면,

아무래도

취득세,재산세,양도세 가 아닐까요?

이 세가지 세금 종류별 징수방법은 어떻게 되고,

어떤 세목이 가산세 이며, 가산금인지 간단하게 표로 보겠습니다.

취득세와 양도세의 경우 원래는 신고납부 세목이지만

신고납부를 제대로 이행하지 않을시에는

 보통징수 방식으로 바뀐다는

표현입니다.

그렇다 보니 가산세가 부과될수도 가산금이 부과될수도 있습니다.

2018 주택임대차보호법이라고 거창하게 시작했으나~

작년에 비해 딱히 개정된 내용은 없습니다.

얼마전 포스팅한 2018 상가임대차보호법은 개정사항이 있었으니

지난 포스팅 보시면 됩니다. 

1. 적용 대상 및 범위

주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차 계약에 주임법이 적용되며, 

일부가 주거용 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용이 됩니다.

주거용 이라면 미등기 건축물/무허가 건축물에도 주임법은 적용됩니다.

그러나 기존에 비주거용 건물의 

일부를 주거용으로 사용한 경우에는 주임법 적용 안됩니다.

2. 우선변제권

임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는

 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 

공매시 임차주택의 환가 대금에서

후순위 권리자 기타 일반 채권자 보다

 우선하여 보증금을 변제 받을 수 있습니다.

선순위 권리자보다 우선하여 보증금을 반환 받는것이 아닙니다.

대항요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이며,  

다음날 0시 부터 대항력은 발생합니다.

우선변제권은

반드시 확정일자를 갖춰야 한다는 점입니다.

또한,

대항요건과 확정일자를 갖춰놧으니 가만히 있어도 되겟지? 

하면 안됩니다.

경매시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 합니다.

3. 최우선 변제권(소액임차인)

최우선 변제권이라는 것은 

경매등기 전까지 대항요건을 갖춘 

소액임차인은 경매 또는 공매의 배당에서 

보증금 중 

일정금액을 다른 담보물권자보다 

우선하여 변제 받을수 있는 권리 입니다.

쉽게 말해, 

내가 소액임차인일 경우 경매등이 실행되면 

내 보증금중 일부는 제일 먼저 주겠다는 이야기 입니다.

위의 우선변제권의 조건이 

대항요건+확정일자  였다면,

최우선변제권의 조건은

대항요건+소액임차인 이어야 합니다.  

확정일자는 필요치 않습니다.

최우선변제도 마찬가지로 

배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 합니다.

최우선 변제권이라고 해서 

무조건 보증금 전부가 보호되는

 줄 알고 계시는 분도 있으십니다.

위에도 말씀드렸듯, 

보증금 중 일부를 최우선으로 받는것입니다.

또한, 반드시 소액임차인이어야 하는데

지역마다 소액임차인의 범위는 다릅니다.

<< 현재 날짜( 2018년 5월 )의 소액임차인 범위 및 최우선변제금액 >>

그런데  이 최우선변제는 반드시 알고 가셔야 할 점이 있습니다.

최우선변제금액을 선정할때는

임차인이 전입신고를 한 날짜를 기준으로 

하는 것이 아니라는 것입니다.

등기부상 선순위 근저당권 설정일을 기준으로 

한다는 것인데

예를 들면,

②번을 기준으로 최우선변제금액을 따져야 하는 것입니다.

근저당권 설정일 기준으로 최우선변제금액을 따져보면

2010년  8월 기준 서울시는 

임차보증금 7,500만원 이하 일 경우

최우선변제금으로 2,500만원을 먼저 받을수 있습니다.

2018년 1월에 근저당이 설정됬다면 

3,400만원을 받을 수 있을텐데 말이죠.

이걸 꼭 아셔야 합니다.

기준이 되는 시점에 따라서 변제금액의 차이가 많습니다.

이래서 오래된 주택의 임대차는 주의를 해야 합니다.

너무 오래된 주택에 임대차계약을 하실거면

꼭 한번 잘 생각해보시고 계약을 하시길 바랍니다. 

상가 임대차 계약이 만료되서 퇴거시에는

항상 임대인과 임차인간의 어떠한 이유로 

인해서 약간의 진통은 있게 마련입니다.

그 중 대표적인것이

상가 시설물 관련 원상회복/원상복구 문제 입니다.

어디까지 원상회복을 해놔야 하며,

더 좋게 시설물을 해놨는데 

왜 굳이 원상회복을 시켜야 하는지... 등등

심각한 경우 당사자들간의 감정싸움으로 번지게 되면 

정말 답이 없어집니다. 

별의별 경우를 다봤으니까요...

이 원상회복/원상복구는

당사자들간의 약정이 우선입니다.

계약시 특약으로 원상회복 범위를 

정해놓았다면 그대로 하면 되는겁니다.

그런데, 현실에서는 여러 경우가 있습니다.

저희 사무실 근처 아파트 단지 정문 앞 

10평 남짓한 점포에서 옷가게를 하던 임차인 분이

임대차기간이 만료 되서 퇴거 하려고 하는데

임대인분이 원래대로 해놓고 나가라고 합니다.

뭐 여기까지만 보면 간단하죠.

  임차인은 원래대로 해놓고 나가면 됩니다.

근데 문제는,

임차인은 기존의 옷가게를 운영하던

 점포를 시설물 그대로 인수 받은겁니다.

기존 임차인의 옷가게 인수시 받았던 시설물에는

벽 고정식 옷걸이, 재고를 보관할수 있는 

작은 창고 등등이 있고요.

임대인은 기존 임차인이 해놓은 시설물 까지도 

현재 임차인에게 원상회복 해놓고 나가라는 거였습니다.

이때문에 저희 사무실에 방문하셨습니다.

임차인분은 복잡한심경으로 오셔서 저에게 여쭤보셨겟지만,

전 그냥 쉽고 간단하게 말씀드렸습니다.

" 전 임차인이 시설한 부분까지 철거하여 원상복구한다 "

라고 임대차계약시 특약을 첨부하신게 아니라면

" 기존 임차인이 해놓은 시설물 까지는 원상회복 안해주셔도 됩니다. "

생각해보면 너무나 당연한 겁니다. 

대법원 판례에서도 임차인이 

들어오는 시점에서의 상태로 

회복을 해주면 된다고 말합니다.

즉, 기존 임차인이 만들어 놓은 옷걸이, 창고 등등 

까지 원상회복할 의무가 없습니다.

너무나 당연한거 같지만 너무나 많이 일어나는 상황입니다.

이런 경우도 있습니다.

상가점포의 위치가 그닥 좋지는 않았으나, 

경험 쌓는다 생각하고

20대 후반의 젊은 남자 두분이 

남성전용 미용실을 해보겠다고 해서 

임대차계약을 하게 됩니다.

계약후 실내 인테리어를 하기 시작하는데,

역시나 젊은감각으로 센스있게 실내를 꾸며나갑니다.

시스템 에어컨에 바닥타일, 벽지 등등

 심지어 현관문은 자동문으로 교체하기 까지~

추후 영업이 잘되서 매장을 넓혀 이전을 생각하게 되는데,

임대차기간 만료 전에 시설 권리금이라도 

받고 퇴거하는것이 좋으니 인근 부동산에 

임대 부탁을 해놓고 기다리지만, 

시설 권리금까지 주면서 들어오려는 임차인은 없었던거죠.

결국,

임대차기간 만료 후 이사를 가려는데,

임대인이 원상회복을 해놓고 나가라고 합니다. 

임차인은 좀 황당하죠. 

다른건 몰라도 시스템에어컨 하고 자동문은

신규임차인을 맞출때 최고의 장점이 될수도 있는데 

그것마져도 원래대로 해놓고 나가라고 하니...

그러나 이 경우에도 별수 없습니다.

임차인은 

들어올 당시의 시설대로 원상회복/원상복구 

해놔야 합니다.

아무튼 임대인과 약간의 진통을 겪고

 원상복구 하고 나가기로 합니다.

임대인과 진통이 있었던지라 

마주치기도 싫고 새로 이사가는곳 

신경도 써야하고

구찮고 해서 원상복구를 직접하지 않고 

원상복구 비용 즉, 

철거비용을 보증금에서 제외하고 받아가면서

임차인은 완전하게 퇴거하게 됩니다.

그런데 문제는 나중에 보니

임대인이 철거를 안하는 겁니다.

더군다나 철거도 안한상태서 

신규 임차인을 맞춰 놓은 상태이고요.

악질 임대인 중 한 모습입니다. 

열심히 살아보겠다는 사회초년생 20대 후반의 젊은 친구들을 상대로 말이죠.

이 경우에도 

너무나 당연하게 보증금에서

 제외했던 철거비용은 임차인이 돌려 받을 수 있습니다.

대법원 판례에서도 명확하게 말해주고 있습니다.

"에이~ 설마 저런 악덕,얍삽한 사람이 있겠어?~" 라고 하시지만,

서두에 말씀드렸듯이,  

정말이지  별의별 사람이 다있습니다.

판례가 있다는것은

생각보다 저런 경우는 주변에 너무나 많다는 겁니다.

심지어는, 

점포 후문 열쇠 3개중 하나를 

잃어버렸다고 보증금 안돌려주는 임대인도 있습니다.

심각한 악질이죠.

저는 실무에서는 항상,

퇴거시 철거도 임차인이 직접하시라고 당부드립니다. 

이 글을 보시는 분 중 

위와 비슷한 상황이시라면 

돈이 적든 많든 철거도 직접하시길 바랍니다.

상가 임대차 원상회복/원상복구 관련 문제가 야기되면

대부분이 서로 좋게좋게 해결하려고 하십니다. 

가장 바람직한 방법이지요.

하지만,  

당사자들간의 아주 작은 말실수라던지, 

잘못된 단어 선택으로 인하여

감정싸움으로 번지게 되면 심각해집니다.

감정싸움으로 치닫지 않는것이 가장 좋습니다.

감사합니다.

지목이란?

차를 타고 교외로 돌아다니다 보면

밭도 보이고 논도 보이고~ 그냥 노는 땅도 보이고

뭘 쌓아 놓은 땅도 보이고~

여러 종류의 땅을 볼수 있습니다.

저는 사실 몇년전까지만해도

이땅이 논인지~ 밭인지도 잘 몰랐습니다. ~

정말 다 같아 보여도 이 수많은 땅들이 종류가 많고 다릅니다.

토지의 주된 사용목적 또는 용도에 따라서 토지의 종류를 구분하고 표시하는데

이렇게 토지의 종류를 구분하고 표시해서 말하는 것을

지목(地目)이라고 합니다.

토지는 28가지로 용도에 따른 구분을 하고 있습니다.

즉, 28가지의 지목이 존재합니다.

그 지목을 하나하나 간략하게 포스팅 해보려합니다.

지목 부호는 대부분 앞자를 따서 부르는데

공장용지,주차장,하천,유원지는

앞자를 따서 부르지 않습니다.

이유인즉,

공장용지는 공원과 겹치고, 

주차장은 주유소용지랑 겹치며, 

유원지는 유지와 겹치기 때문에 

앞자를 따서 부르지 않는다고 합니다.

또한 하천은 겹치는 것도 없는데

 "천" 이라고 하는것은

학교용지의 "학"과 혼동이 올수  

있어서 라고 합니다.

부동산 쪽에 관심이 없으시거나 

관련 종사업이 아니신 분들은 지목이라는 

단어도 생소한것이 사실입니다.

또한 

땅의 사용용도에 따라 종류가 

저리도 많다는 것은 더더욱 생소하죠.

저도 몇년전까지만 해도

땅은 그냥 다 대지,부지 이렇게만 불러봤으니깐요~

토지매매시 부동산을 가셔서 문의를 해보시기전

마음에 드는 땅이 있다면

미리 토지대장이나 임야대장을 열람해서 

저 땅이 논이구나~ 밭이구나~ 임야구나~ 라는

 용도를 확인해 보시길 바랍니다.

양도세나 증여세등을 논하기전에

반드시 알아야 할것이

과연 내가 하는 행위가 

양도인지 양도가 아닌지부터 알아야 할것입니다.

일단 양도의 개념을 간략하게 살펴보면,

과세대상물이 사실상 이전이 되어야 하며, 

반드시 대가관계가 존재해야 합니다.

즉, 실제로 과세대상물이 이전되었고( 등기의 유뮤가 전제조건이 아님 )

유상으로 대가를 받는 경우여야 양도로 봅니다.

여기서 유상은 돈 이외의 다른것을 받아도 유상입니다.

무튼 두가지 조건을 반드시 

동시 충족해야만 양도로 봅니다.

먼저

양도로 보는 경우( 사실상 이전+유상 ) 

부터 보겠습니다.

가장 흔한것이

매매,교환,현물출자,대물변제 가 

대표적입니다.

매매나 교환은 일상생활에서 

자주 접하는 용어이니 잘 아실거라 생각합니다.

현물출자도 양도로 보는데요,

현물출자의 대표적인 예로, 

돈 대신 주식같은것으로 받는걸 말합니다.

당연히 양도로 봅니다.

대물변제는 돈 대신 어떠한 물건으로 

받음으로서 소유권이 변동되니

이것 역시 양도로 봅니다.

공매나 경매도 양도에 해당이 되는데요,

이경우, 

본인 소유자산을 경매,공매로 인하여 

자기가 재취득하는 경우에는 양도가 아닙니다.

또 양도로 보는 경우에는

부담부증여라는 것이 있습니다.

쉽게 풀이하면 부채가 포함되어 있는 증여를 말합니다.

예를 들어,

아버지가 아들에게 3억짜리 아파트를 증여하는데,

3억 중 1억이 부채라고 할 경우

저 1억의 부채는 채무인수로 봐 양도 입니다.

저 부채를 아들이 대신 납부하는거니깐 유상거래로 보는것입니다.

나머지 2억의 부분은 증여가 되는 것입니다.

즉, 부담부증여는 

그렇다면, 

양도가 아닌 경우는 어떤것이 있을까요?

제가 아는만큼만 포스팅 합니다.~

위에 양도가 사실상 이전과 유상거래라는것이 동시에 충족이 되야 한다고 했으니

무상이전같은 것은 양도가 아니겟지요.

양도담보라는 것이 있습니다.

원칙은 양도가 아닙니다. 

왜냐하면 말그대로 담보로 맡겨 놓은 재산이니

소유권이 넘어간게 아니니깐요.

그런데, 

이 담보물을 채무불이행으로 변제에 충당하게 되면

그때는 대물변제로 봐서 양도에 해당됩니다.

환지처분으로 인해서 

지목이나 지번이 변경되는 경우에도 양도가 아닙니다.

환지처분 관련해서 양도가 아닌 경우가 몇가지 더 있는데

용어도 어렵고 그닥 실생활에 

밀접한 경우는 아니어서 생략하겠습니다.

또한,

공유하고 있는 부동산을 단순 분할 하는

 경우도 양도로 보지 않습니다.

단순 분할이라고 하는것은,

하나의 땅을 갑과 을이 둘이서 공유하고 있는데

지분변경없이 2개이상의 토지로 분할하였다가 그 토지를 갑.을 각각의

소유자지분 별로 단순히 재분할 하는 경우를 말합니다.

배우자 또는 직계존비속간 

양도하는 것도 원칙은  증여입니다.

그러나 그 양도를 진행함에 있어서 

대가를 지출한 사실이 입증되는 경우는

양도로 봅니다.

즉, 부모 자식간에도 서로 돈받고 이전했으면 

증여가 아닌 양도로 본다는 겁니다.

그외,

매매원인 무효 소(訴)로 인한 소유권 환원, 명의신탁 해지,

토지의 경계를 변경하기 위하여 

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 에 

따른 토지의 분할 등으로 토지 교환의 경우 등

몇가지가 더 있는데

일상적인 경우에서 조금은 거리가 있는 경우여서 생략했습니다.

양도세 및 증여세 등 세금을 논하기전