전세권설정등기 해야하나 말아야 하나?

전세권설정등기 해야하나 말아야 하나?

전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 

사용수익하기 위해 하는 등기를 말한다.

전세권 설정등기의 등기권자는 전세권자이며 등기의무자는 전세권 소유자이다. 

전세권 설정등기는 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야 환다. 

다만 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 

등기소에 출석하게 해서 등기를 신청할 수 있다. 

 

근거는 부동산 등기법이다.         

        < 출처 : 부동산용어사전  >                  

위 박스의 내용은 말 그대로 전세권설정등기의 사전적의미 입니다.

뭐 등기권자? 의무자? 전세권자?

용어 자체가 생소하면 무슨 소린지 저도 잘 모르겠네요.

전세권설정등기를 왜 할까요?

아주 당연한 답이지만, 내 전세금 또는 보증금을

안전하게 돌려받기 위함입니다.

물론, 아주 예외적으로 주민등록을 이전하기가 어려운 경우나

상가임대차의 경우 환산보증금이 초과되는 경우 상임법보호 범위를 벗어나게

되서 상가임차인들은 전세권설정등기를 하는 경우도 있습니다.

설정등기를 하는 이유야 여러가지지만,

결론은 내 돈 안전하게 지키기 또는 돌려받기 위함인것은 동일합니다.

아주 쉽게 풀어 말하면,

임차하는 주택에 내 전세금을 안전하게 지키기 위해

" 내가 이 집에 얼마의 금액으로 임차하여 살고 있다 "

라고 공적 기관인 등기소에 등기를 하는 겁니다.

등기소에 전세권설정등기를 하면, 대한민국 어느 국민도

그 주택에 대한 등기를 열람할수 있으니 

주택의 소유권외의 권리들을 누구나 다 파악할수가 있게 됩니다.

이렇게 전세권설정등기를 하면

임대차 기간이 끝나고 전세금을 돌려 받지 못할때,

임차하고 있는 주택을 임의경매신청을 할 수 있게 됩니다.

"음... 반드시 전세권설정등기를 해야겠구나.!! "

라고 생각하시는 분들이 분명 있으실겁니다.

그러나,

전세권설정등기를 하려면 집주인의 동의가 필요합니다.

아파트 전세를 구하시는 손님들 중

너무 아무렇지도 않게 당연하다는 듯이

 

" 전세권설정등기도 해주세요  또는 할거에요  "

라고 하시는 분들 종종 계십니다.

네 물론, 중개하는 입장에서는 얼마든지 그렇게 해드리고 싶습니다.

하지만 전세권설정등기는 집주인이 반드시 동의를 해줘야 할

의무는 없습니다.

흔쾌히 해주시는 분들도 있고

무슨 이유인지 절대로 안해주시는 분들도 있습니다.

실무에서는 안해주시는 분들이 더 많은건 사실입니다.

그리고,

전세권설정등기는 비용도 발생 합니다.

전세금 및 보증금액의 0.2%의 등록세와 부대비용이 발생 할 수 있습니다.

전세금액에의 비중에 따라 등기비용도 부담이 될 수 있습니다.

또한, 전세권설정등기는 반드시 말소를 해야만 사라집니다.

이런 저런 이유로

전세권설정등기를 하고 싶으나 힘든경우,

내 전세금 및 보증금을 지키는 다른 방법이

바로

" 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것 입니다.  "

임차인이 전입신고와 주택의 인도를 마친 다음날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다는

규정이 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 

즉, 전입과 인도를 마친 다음날부터 제3자에게 임차인의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하는데

대항력이라고 합니다.

대항력을 갖춘 임차인은 임대차기간 동안 임차한 집이 새로운 집주인에게 매각되어도

임차권을 주장하여 계약만료까지 안전하게 거주할 수 있는 것입니다.

전입신고도 중요하지만

더 중요한것이 바로 확정일자 입니다.

확정일자를 받는 이유는 앞서 말씀드렸듯 내 전세금 및 보증금을 지키기 위함입니다.

임차인이 거주 하고 있는 집이 혹여 경매라도 넘어가는 경우를 대비할 수 있으며,

확정일자를 받은 임차인은 경매대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자 보다

우선하여 전세금을 받을 수 있기 때문이죠.

부동산을 통하든 개인적으로 알아보시든

전세집을 구할때 등기부등본을 확인도 안하고 구하시는 분들은

없으실겁니다.

또한 실무에서는 선순위 근저당권 설정 여부와

설정이 되어 있다면 저당잡힌 금액의 여부를 따져서

알맞은 전세금액을 설정합니다.

실무에서는 주택의 경우 대부분 선순위 근저당권이 없는 조건에서의

임대차계약을 합니다.

신규 아파트나 오피스텔의 경우도

집주인이 신규로 분양 받았을시 실행된 중도금 대출 등을 입주할때,

임차인의 전세금으로 대출금을 완납하는 조건으로 계약을 하지요.

말그대로 대출 없는 조건으로 전세계약을 대부분 합니다.

이렇게 선순위 근저당권이 없는 조건에서

전입신고와 확정일자를 받게 된다면

굳이 내 비용을 들여서 전세권설정등기를 할 필요 없이

안전하게 내 전세금 및 보증금을 지킬 수 있습니다.

이와 같이,

내 전세금 및 보증금을 지키는 방법으로 대부분 전세권 설정 등기를 떠올리는 분들이 많으십니다.

전세권설정등기와 더불어 확정일자 역시

안전하게 내 돈을 지킬수 있는 효력은 동일합니다.

하지만 차이점도 있습니다.

①확정일자는 주택을 인도후 실제 거주해야만 보호를 받는데,

전세권설정등기는 설정을 해두면 굳이 거주하지 않아도 됩니다.

②확정일자는 집주인의 동의가 필요 없이 받을수 있지만,

전세권설정등기는 집주인의 동의 없이는 등기자체가 불가능하고

절차도 까다로우며 비용도 많이 발생됩니다.

③전세권설정등기는 계약기간 만료후, 전세금을 받지 못했다면

직접 경매신청이 가능합니다. 

전세권설정등기?  또는 확정일자?

선택은 각자 알아서 하시면 될 듯합니다.~

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