깡통 전세를 대비하는 전세보증보험(전세금 반환 보증보험)

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신규 아파트 공급량이 과잉인곳 전세 구할시 추천

주택도시보증공사 / 서울보증보험

이제는 집주인의 동의는 필요없다

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깡통전세, 역전세 등 요즘 뭐 전세 관련된 내용의 뉴스와 기사는 쏟아집니다. 지방은 공급물량이 한꺼번에 쏟아지는 반면에 수요가 생각보다 많지 않은 관계로 역전세 현상을 보이기도 하고 결정적으로 이렇다 보니 깡통전세 이야기가 안나올수가 없겟죠.

집주인이 주택을 담보로 빌린 담보대출금과 전세보증금의 합이 주택시세의 70%를 넘게 되면 흔히 말하는 깡통전세라고 합니다. 문제는 저 70%가 과연 언제까지 유지되느냐가 관건입니다. 시간이 경과할수록 주변에 신규 아파트 물량은 계속 공급되고 그러다 보니 1년 정도 후에는 주변 아파트 시세는 떨어지게 됩니다. 전세보증금은 그대로 인데 아파트 시세가 떨어지다 보니 세입자는 불안해 할 수밖에 없습니다. 과연 아파트 시세만 떨어질까요? 전세금 시세도 같이 하락을 하게 됩니다. 

예를 들어 2년 전에 1억짜리 아파트에 7천에 전세 들어갔는데 1년 정도 지나니 아파트 시세도 하락중이고 전세 시세도 5천 정도로 잡혔다고 가정해보면, 다가오는 계약기간 만료 때 새로운 세입자도 7천에 전세를 맞출 수 있을까요? 없을겁니다. 이러면 집주인은 본인 돈으로 모자라는 부분을 충당해서 세입자에게 돌려줘야 합니다.

모든 집주인들이 부족분을 메울수 있을까요? 갭투자로 인해 시세차익을 노리고 주택을 매매하신분도 있을텐데 말이죠. 이렇게 공급이 과다하게 되면 얼마든지 충분히 일어날 수 있는 일입니다. 물론 우리나라 모든 지역이 이렇다는건 아닙니다. 어째튼 이럴 경우 대비하는 것이 전세보증보험(전세보증금반환보증보험) 입니다.

전세보증보험을 아주 쉽게 말하면, 보증을 해주는 기관이 기간만료때 전세보증금을 세입자에게 먼저 주고 기관은 집주인에게 청구하는 그런 시스템입니다. 불과 몇년 전에는 집주인의 동의가 있어야만 가입이 가능 했었는데 지금은 집주인의 동의가 필요 없어졌습니다. 그래서 그런지 가입률이 급증하고 있다고 합니다. 

이 전세보증보험을 신청할 수 있는 [ 주택도시보증 ]과 [서울보증보험]  두군데 입니다. 각각의 장단점이 존재합니다. 주택도시보증의 경우 보험료가 좀 저렴하나 가입한도액이 있으며, 서울보증보험의 경우 보험료가 좀 높으나 아파트의 경우는 한도액이 없습니다.

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주택도시보증은 전세보증금 한도액을 설정해놨는데, 수도권은 7억원 이하, 그 외 지역은 5억원 이하 입니다. 반면에 서울보증보험은 아파트의 경우 한도액이 없습니다. ( 다가구주택의 경우 10억원 이하 )

보험료는 주택도시보증의 경우 전세보증금의 연 0.128%이고, 서울보증보험은 연 0.192%로 서울보증보험이 조금 높습니다. 이렇듯 두 군데가 장단점을 보유하고 있으니 본인에게 맞는 곳을 선택하셔서 가입하시면 됩니다.

전세 세입자들에게 전세보증금은 말그대로 전재산입니다. 수도권은 모르겠으나 제가 거주하고 중개업을 하고 있는 지방은 최근 아파트 공급량이 대단한데 그 공급량을 수요가 받쳐주질 못합니다. 이렇다 보니 깡통전세니 역전세니 말이 안나올수가 없습니다. 특히나 신규아파트가 대량으로 형성되는 지역의 아파트 전세을 알아보시거든 소중한 내 전세보증금을 지키기 위해 약간의 돈은 들지만 전세보증보험 같은 보험에 가입해서 계약기간 종료 때 안전하게 전세금을 보장 받으시는것도 추천드립니다. <<끝>>