주택임대사업자 좋은건지 나쁜건지?

주택임대사업자 꼭 등록해야하나?

안녕하세요~ 최소장입니다.

정부가 2018년 다주택자 양도소득세를 강화하기로 해서 그런지 요즘 주택임대사업자 관련 질문 많이 받습니다.

대부분의 사람들이 주택임대사업자 하면,

취득세,재산세.종부세,종소세,양도세 등 각종 세제 혜택을 받는건 아시더라고요~

개개인의 사정에 따라 반드시 주택임대사업자 등록을 해야하실분도 계시지만,

굳이 주택임대사업자 등록을 안하셔도 되는 분들도 있는데.... 괜히 사회가 떠들석 하고 이슈가 되다보니

그냥 무작정 등록을 하신다는 분들도 많으십니다. ~

그래서 제가 아는 내용을 조금 더 알려드리고자 포스팅해보려 합니다.

주택임대사업자로 등록이 가능한 주택으로는

단독주택 / 다가구주택 / 연립주택 / 아파트 / 다세대주택 / 오피스텔 등이 있습니다.

( 전용면적 85제곱미터 이하)

의무 임대 기간도 있죠.

단기임대는 4년, 준공공임대는 8년 입니다.

뭔가 제한도 많아 보이는데, 왜 정부에서는 권장하는 걸까요?

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<< 취득세 혜택 >>

많은 분들이 주택임대사업자로 등록을 하면 취득세를 면제 받으시는 줄 아십니다.

감면 또는 면제의 혜택이 있습니다.

대신, 조건이 있는데

최초로 분양 받은 주택에만 해당됩니다.( 신규분양주택 )

감면이면 감면이고 면제면 면제일 것이지... 

일단 취득세를 면제를 받을라면 취득세 금액이 200만원 이하이어야 합니다.

200만원이 초과되면? 네 이럴때 취득세 감면을 받는 것 입니다.

감면의 규모는 85%입니다.  즉, 원래 취득세의 15%만 내면 됩니다.

그렇다면 감면 또는 면제를 받으려면?

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	■ 전용면적이 60제곱미터 이하여야 합니다.
	■ 신규분양주택만 가능합니다.
	■ 4년 이상 임대를 유지해야 합니다.
	■ 취득 후 60일 이내에 시군구청에 반드시 신청해야 합니다.

감면과 면제의 예를 들어보면,

신규분양주택 전용면적이 60제곱미터이고 취득가액이 1억 5천이면 취득세율은 1.1%

그럼 취득세는 165만원, 200만원 이하여서 면제!!!

위와 동일한 주택인데 취득가액이 2억 5천만원이면 취득세는 275만원,

200만원을 초과합니다. 이럴경우 면제가 아닌 85% 감면을 받죠.

즉, 412,000원만 내면 됩니다.

결국,

주택임대사업자 등록을 했다고 해서 무조건 취득세 면제나 감면이 아닙니다.

주택임대사업자 등록이 가능한 전용면적과

취득세 혜택을 받을수 있는 전용면적은 다름을 주의해야 합니다.

<< 재산세 혜택 >>

주택임대사업자(4년)와 준공공임대사업자(8년)에게는 재산세 역시 감면 또는 면제 혜택이 있습니다.

주택임대사업자(4년)의 경우,

전용면적 60제곱미터 이하는 50% 감면

전용면적 60제곱미터 초과 ~ 85제곱미터 이하는 25% 감면

준공공임대사업자(8년)

전용면적 40제곱미터 이하는 재산세 면제

전용면적 40제곱미터 초과 ~ 60제곱미터 이하는 75% 감면

60제곱미터 초과 ~ 85제곱미터 이하는 50% 감면

그러나,

재산세 혜택을 받으려면

2호실 이상을 임대해야 합니다.

또한, 이 혜택은 2018년 12월 31일 까지 입니다.

결국, 재산세 감면 또는 면제는 2018년 이후로는 

Good-Bye~

<< 종합부동산세 혜택 >>

일정 조건을 갖추면 면제 받을 수 있습니다.

◆ 임대 개시일 당시 기준시가 6억원 ( 수도권 외 3억원 ) 이하

◆ 9월 16일~9월 30일 까지 합산배제신고하면 종부세 대상에서 배제시킬수 있음.

◆ 위 기간안에 신고하지 않으면 혜택을 못받음.

◆ 취득세와 재산세는 4년이상 임대를 해야 혜택을 받지만, 종부세는 5년이상 임대기간 유지해야함.

<< 양도소득세 혜택 >>

8.2 부동산 대책으로 더욱 강화 되었는데

2018년 4월 1일 이후 다주택자는 조정대상지역 내 주택을 양도하면 

장기보유특별공제의 혜택도 못받게 되며,

양도세중과 라는 불이익을 보게 됩니다.

2주택자는 추가로 10% 중과세율이 적용 되며,

3주택자 이상은 20% 중과세율을 적용합니다.

과세표준	기존 다주택자	1세대 2주택	1세대 3주택이상
1,200만원 이하	6%	16%	26%
4,600만원 이하	15%	25%	35%
8,800만원 이하	24%	34%	44%
1억5천 이하	35%	45%	55%
1억5천 초과	38%	48%	58%
5억 초과	40%	50%	60%

이를 피하려면???

바로

주택임대사업자 등록을 하는 것입니다.

내가 거주중인 주택을 제외하고 나머지 주택을 주택임대사업자로 등록하면

"장기보유특별공제" 의 혜택도 받을수 있고

"양도세중과"도 피할수 있게 됩니다.

주택임대사업자로 등록을 하면 위와 같은 혜택과 장점들이 있습니다.

하지만, 안좋은 점도 분명 있습니다.

■ 임대의무기간 4년 ■

의무기간 동안은 매도 할 수 없다.

2016년 부터 임대의무기간이 5년에서 4년으로 1년이 줄었습니다.(4년간 매도 금지 )

물론, 매도를 절대 못하는건 아닙니다.

어기고 매도를 했을시는

2,000만원 이하의  벌금을 내야하며

 

감면이나 면제 받은 각종세금도 환수 당합니다. ( 취득세 토해내야지... ㅠㅠ )

주택임대사업자로 등록하면 임대주택은 종부세 합산 주택수에서 제외됩니다.

즉 종부세 면제를 받는데, 이 경우 위에 말씀드렸듯

5년 이라는 의무기간을 준수해야 합니다.

이것 역시 어길경우, 감면받은 종부세는 물론 가산세까지 물어야 합니다.

■ 건강보험료 ■

만약, 아내가 남편 직장의료보험에 피보험자로 가입되 있는 경우,

아내가 주택임대사업자로 등록하면

지역의료보헙으로 바뀌게 돼 건강보험료를 내야 합니다. ( 결국 둘 다 냄 )

그리고 기존 지역의료보험에 가입된 자는 보험료가 상승하게 됩니다.

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주택임대사업자.....

좋은거 같기도 하지만 좋게만 보기에는

뭔가 안보이는 큰 단점이 있는 거 같은 뭐 그런 느낌입니다.~ ^^

역시나 모든 판단과 선택은 본인 몫이니깐요~

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