양도소득세 관련 가장 많이 하는 질문들~

안녕하세요~ 최소장 입니다.

부동산업을 하면서 가장 많이 하시는 질문 및 궁금하신 점이 양도소득세 관련부분 같습니다.~^^

그런데, 몇일전 양도세 관련 궁금하신게 있어서 처음 뵙는 분이 저에게 오셨더군요.

뭐 제가 아는대로 설명을 드렸더니, 하시는 말씀이

" 소장님~ 사실 일주일전  아파트 후문쪽 부동산가서 상담 받았는데 다 까먹고 기억이 안나서 

그 부동산을 다시 가기는 좀 그래서.........허허 "

  

공인중개사가 세법 관련 전문가는 아닙니다. 아주 구체적으로 깊숙히는 알지 못하죠.

그렇다고 힘들게 굳이 사무실을 방문해주신 분한테 "세금관련은 세무사한테 가셔야지요~" 라고 

할수는 더더욱 없고요~^^

전문가가 아니어도 큰틀에서 기본적인 것은 반드시 숙지하고 있어야 하며, 

아는대로 설명해드릴 필요는 있는거지요.

하지만, 질문을 받다 보면 거의 다 비슷비슷한 부분들을 물어보십니다.

그닥 깊은 내용도 아니고요~^^

그래서, 오늘은 양도소득세 관련해서 가장 많이 하셨던 질문들을 몇가지 간추려서 포스팅 해보려합니다.

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첫번째.  1세대 1주택자는 무조건 양도소득세를 안내나요?

2년 이상 보유해야 하는데, 

지난 8.2 부동산 대책으로 인해 보유뿐만 아니라 거주 요건도 추가 됬습니다.

조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 등 이 세곳에 포함되는 주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 

양도세를 비과세 받을 수 있습니다.

※ 저희 사무실은 청주에 있는 관계로 청주를 예를 들면, 

청주는 위에 언급한 세군데 지역이 아니라 거주요건은 필요 없습니다.※

또한,

1 주택이라도 주택가격이 9억원을 넘으면, 9억 초과분에 대해서만 양도세를 냅니다.

예를들어, 8억에 산 집이 5년뒤 10억이 됐다고 했을때,

실제 양도차익은 2억이지만 

양도가액 10억에서 9억 초과분이 1억,

 1억은 10억에  10%

즉, 초과분이 차지하는 비율이 10%로 인거죠.

실제 양도차익 2억원에 대한 양도세를 내는것이 아닌,

실제 양도차익 2억원의 10%(초과분)인 2천만원에 대한 양도세만 부담하면 되는것 입니다.

두번째, 일시적 2주택도 1주택으로 인정해준다던데...

맞습니다.

이사 등의 대체취득을 이유로 2주택자가 된 경우는 일시적인 2주택으로 보고 1주택과 동일하게 간주하는데

그 기간은 3년 이라는 겁니다.

그러나,

그 3년 이라는 기간안에 기존 주택을 팔아야만 일시적으로 봐줍니다.

그 외, 다른 여러가지 이유로 불가피하게 2주택이 된 경우에도 일시적 2주택으로 봐줍니다.

단,

일시적 3주택은 어떤 불가피한 이유라도 일시적으로 판단 안해줍니다.

그냥 일반적인 2주택인 경우에는 

양도차익이 큰 것을 나중에 팔아야 합니다.

그래야만 비과세 혜택을 크게 받을 수 있습니다.

세번째, 다가구주택도 1주택인지.......

 

맞습니다.

다가구주택은 하나의 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

다가구주택은 구분등기가 안됩니다.

그렇기 때문에 1개동 전체를 1주택으로 봅니다.

점포겸용주택(상가주택)이라고 하는 1층에 상가점포가 있고

그 윗층으로는 원룸등이 있는 경우에도 

윗층의 주택으로 사용 중인 면적이 아래층의 상가점포로 쓰고 있는 면적보다

넓은 경우에는 전체를 다 1주택으로 봐서

비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그러나, 다세대주택은 호실마다 구분등기가 가능하기 때문에

1주택이 아닙니다.

네번째, 1주택인데 상가가 있습니다.

상가는 상관이 없습니다.

상가는 주택 수에 포함되지 않기 때문에 1주택 비과세 혜택 받는거에 영향을 미치지 않습니다.

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아주 기본적인 내용이지만 가장 많이 물어보셨던 내용 입니다.

물론, 수도권의 경우에는 몇가지 추가로 더 포스팅 해야 하지만

제가 직접 질문 받았던 내용으로만 포스팅을 하다보니 조정대상지역 관련 요건들은 쓰지 않았습니다. 

양해바랍니다.~

지금까지 양도소득세 관련 가장 많이 하는 질문들 중 대표적인 사례들을 알아봤습니다.

감사합니다.

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