부동산중개업에서 중개업이란?

중개업의 의의

중개업의 네가지 요건

의뢰,보수,중개,업

부동산중개업이라 하면

말 그대로 타인의 부동산을 다른 이에게 이렇다 저렇다 소개를 하고 알려주고 거래가 되게 끔 도와주는 

직업 아닐까요?

저는 부동산중개를 업으로 하는 사람인데,  위의 말처럼 중개업을 단순하게 해석해서는 안되더군요.

그래서 부동산중개업에서 중개업이 구체적으로 무엇이며, 대표적인 대법원 판례를 확인해보면서 

아~ 이건 중개업이고 이건 중개업이 아니구나~

라는걸 포스팅 해보려합니다.

먼저, 중개업의 명확한 의의는

다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말합니다.

의뢰,보수,중개,업

이 네가지의 요건이 반드시 충족이 되야 중개업에 해당이 됩니다.

그렇다면,

개업소로 나라에 등록도 하지 않았는데 저 네가지 요건을 충족시킨다면 역시나 중개업에 해당이 된다는 건가?

 맞습니다.

중개업소로 등록을 하지는 않았더라도 일단 저 행위 자체는 중개업에 해당이 되는 겁니다.

네가지 요건중에 "업"과 "보수" 라는 것이 좀 애매할수 있습니다.

이 중개업을 영리목적으로 한 업이어야 한다는 겁니다. 

비영리목적으로한 업이라면 중개업에 해당되지 않습니다.

또한, 불특정다수인을 상대로 하는 업이어야 합니다.

그리고 업이라 하면, 계속적으로 반복성이 있어야 합니다. 영리목적으로 계속반복적으로 행할 의도이면 단 한번의 

중개행위라도 중개업에 해당 됩니다.

반대로 1회성으로 우연히 전세계약을 알선한 경우는 업에 해당되지 않습니다. (  아래 판례 참고 )

보수, 즉 돈, 중개수수료를 말하는데

수수료 받을 것을 약속하거나 거래당사자에게 수수료를 요구하는데 그친 경우에는 공인중개사법상의 중개업에 

해당한다고 볼수 없습니다.

그렇다면, 중개계약이 체결되었는데도 중개보수를 받지 않으면 어떻게 되는걸까요?

네가지 요건 중 보수가 빠져버렸으니 정상적인 중개업이 아니어서 공인중개사는 법을 위반한것으로 봐서 

처벌을 받을까요?

아닙니다.

보수를 받지 않은 것은 개업공인중개사가 스스로 권리를 포기한 것이기 때문에 공인중개사법 위반으로 볼 수

없습니다.

중개업에 관련된 재미있는 판례들이 있어서 몇개만 소개하고 포스팅 마무리 하겠습니다.

<판례 1> 우연히 단 1회 전세계약을 중개한 경우에는 중개업이 아님. 

중개를 업으로 하였는지 여부는 알선 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 

회수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회 통념에 따라 판단하여야 할것이다. 

따라서 우연한 단 1회 건물 전세 계약의 중개를 하고 수수료를 받은  사실만으로는 알선 중개를 업으로 한 것이라

고 볼 수 없다. ( 대판 1988.8.9 88도 998 )

<판례 2> 금전소비대차계약에 부수한 저당권 설정행위 알선( 중개업 )

부동산중개업법 제2조 제1호에서 말하는 '기타권리'에는 저당권 등 담보물권도 포함되고, 따라서 타인의 의뢰에

의하여 일정한 수수료를  받고 저당권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 경우에는 같은 법 제 2조

제2호가 정의하는 중개업에 해당하고, 그 행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌다 하여 달리 볼 

것도 아니다 ( 대판 1996.9.24 96도 1641 )

<판례 3> 수수료를 요구 약속한 것만으로는 중개업이 아니다.

중개대상물의 거래당사자로부터 수수료를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료 받을 것을 약속하거나 

거래당사자에게 수수료를 요구하는 데 그친 경우에는 공인중개사법상의 중개업에 해당한다고 할 수 없어 

중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 하였다고 하여도 무등록개업공인중개사로 처벌할 수 없다. 

( 대판 2006. 9. 22 2006도 4842 )

<판례 4> 부수적으로 중개업을 하더라도 중개업에 해당할 수 있다.

부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 구 부동산중개업법 제2조 제2호 

소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니라고 할 것이다. ( 대법원 2007.1.11 선고 2006도7594 판결 )

날씨가 인간적으로 너무 덥지 않나요?~

폭염 주의하시기 바랍니다~