쉽게 생각하면 안되는 아파트 단지내상가

아~엄청 덥습니다. 

이번주 부터 장마 시작이라던데....

어제 뉴스 보니 유명 해수욕장은 뭐 벌써 사람이 바글바글 하더군요~

오늘은

신규 아파트 단지내 상가 에 관련해서 포스팅해보려 합니다.

음..

일단 아파트 단지내 상가.... 매력적입니다.

고정적인 수요층을 배후로 두며,

우리 생활에 밀접한 업종( 마트, 편의점, 미용실, 학원 등등 )들이

 서로 입점하려고 하는 상가임에는 분명합니다.

또한,

돌아다니다 보면, 

아파트 단지내 상가들은 

거의 공실없이 영업들을 하고 있을겁니다.

아, 물론 공실 많은 

아파트 단지내 상가도 분명 존재합니다.

사실, 

사무실에 상가 관련 오시는 손님들 중

아파트 단지내 상가에 

매매의사가 있으신분이 대부분입니다.

이렇듯, 

풍부한(?) 배후세대를 등에 업고 있는 

아파트 단지내 상가의 매력은 

여전히 인기입니다.

하지만, 

저렇게 인기가 있는 

아파트 단지내 상가의 전제조건은

적당한 매매가에, 내가 생각했던 월임대료가 

형성 중일때 일겁니다.

아파트 단지내 상가라고 하면

 다들 수익률이 좋을줄만 아십니다.

결코 그렇지가 않습니다.

이유인즉,

신규 아파트 단지내 상가는 

공개입찰 방식( 가장 높은 금액을 쓰는 사람이 낙찰)으로 

분양자가 선정되는데,

이 과정에서 상가점포마다 

평당임대료 수준은 비슷한 시세로 형성되나 

분양가는 다 다를수 밖에 없게되므로 

점포마다 수익률이 같을수가 없습니다.

그럼 여기서 질문!

내가 높게 낙찰받았으면 월세를 난 더받으면 되지 뭐~  

라고 생각하신다면,

현실은 그게 쉽지 않으실겁니다.

설령 내가 원하는 높은 임대료에 임대를 놨다 해도, 

그 상가점포가 공실이 되기까지는 2년이 안걸릴것입니다.

확신합니다.

물론 상가점포의 위치에 따라서

 해석은 달라질 수 있습니다.

유동인구가 많은 상가 주출입구 옆이라던지, 

4개 이상의 점포를 터서 들어오는 마트 옆이라던지,

 코너에 위치한 상가라서 광고효과가 좋다던지... 등등

이런 점포들은 주변 점포보다 

다소 낙찰가가 높더라도 월세를 좀 더 받을수는 있습니다.

하지만 저런 조건이 아닌이상 

높은 낙찰가에 받았다고 해서

 높은 임대료를 받기는 힘듭니다.

시세라는것이 존재하기 때문이죠.

또, 이럴수도 있죠.

 "어? 내 상가랑 똑같은 평수인데 나보다 훨씬 높게 낙찰받았네? 

저 사람 받은 금액 기준으로 내것도 월세 책정해야지~ "

이것 역시 현실에서는 쉽지 않으실겁니다.

위에 제가 풍부한(?) 배후세대라고 했는데

 풍부한이면 풍부한이지 뒤에 물음표는 왜 달았을까요?

모든 아파트 단지내 상가의 배후세대가

 풍부하다고는 볼수가 없습니다.

예를 들면,

 1~3층으로 구성된 단지내 상가점포

 갯수가 20개 이상인데 세대수가 800세대면, 

과연 풍부한 배후세대로 해석할수 있을까요?

전 모르겠네요. 과연 풍부한지...

" 아니 무슨 고작 800세대인데 상가갯수가 20개가 넘는게 있어??!?! "

하시는 분도 계시지만 조금만 돌아다녀 보시면 답 나옵니다. 

분명 있습니다.

""아파트 단지내 상가 투자시 몇세대에 몇개의 상가점포가 적당한지에 대해서는

구체적인 언급은 하지 않겠습니다.~""

아파트 단지내 상가... 

분명 매력적이고 장점이 더 많은 수익형부동산임에는 틀림없습니다.

하지만,

매력적인 장점에 눈이 멀어 

치명적인 단점을 못보고 투자하시면

돈 천만원 아끼시려다가 

돈 몇억 날라가는 상황이 오게 됩니다.( 이건 제 경험입니다.ㅠㅠ)

상가는 절대적으로 수익률에 의해 매매가 된다고 보시면 됩니다.